房地产开发环节涉税处理及检查.pdfVIP

房地产开发环节涉税处理及检查 杨文国 第一节开发项目前期准备阶段 一、项目可行性研究阶段 (一)过程描述 1.意向地块的确定。 2.组织策划人员，设计人员，财务人员及外聘专家成立项目研究小组，对照国家政策、房地产发展的 前景进行项目的经济性、发展性及文化性初步可行性研究。 3.进行动静态技术经济分析，资金缺口评估及项目风险性分析，提出项目可行性方案。 (二)概要流程图 (三)本环节主要事项财务核算 1.该阶段发生的费用主要有两部分： ①可行性研究费用，主要支付对象是专业咨询公司、会计师事务所、专家的劳务费； ②与可行性研究相关的办公费及差旅费。 2.财务核算上有两种可能： ①可行性研究通过的应计入 “开发成本——前期工程费”； ②可行性研究为通过应计入期间费用。 (四)本环节核查要点及方法 1.审查账簿记载的 “开发成本——前期工程费”或者期间费用科目，与支付给专业咨询评估机构的付 款凭证、取得的发票、签订的合同相核对。 2.审查付款原始凭证，核对支付给专家的劳务费是否都有专家个人签字，是否取得合法、真实、有效 票据。 3.审查差旅费明细单据，核对出差地点与项目开发需调研地点是否关联，是否与调研目的相关。判断 是真正的项目调研还是借调研实为旅游。 二、购置开发用地阶段 (一)过程描述 1.参与竞标事项。 2.竟标成功签订土地成交确认书。 3.与国土部门签订土地使用权出让合同。 4.缴交土地出让金，办理税费缴纳手续。 5.领取《国有土地使用权证书》。 (二)流程图 (三)本环节主要事项财务核算 1．该阶段发生的主要费用有两部分： ①上缴土地出让金，财务核算上计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”； ②缴纳契税，财务核算上计入 “开发成本一土地征用及拆迂补尝费”。 2．如果开发商获取土地，涉及到农用地转为建设用地的，还应当办理农用地转用审批手续，并对占 用的耕地进行补偿安置，其涉及的耕地补偿安置费用如土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及青 苗补偿费、新菜地开发建设资金。上缴的各项耕地安置费用在财务核算上均记入 “开发成本——土地征用 及拆迁补偿费”。 (四)本环节核查要点及方法 1.审查 “开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，与土地出让合同、支付款凭证进行核对，看是 否按出让合同缴纳时限上缴出让金，是否如数上缴，是否取得合法票据(土地管理部门出具的财政收据)， 关注有无以上土地出让金抵顶政府其他项目的情况。 2.土地契税的核查。 3.耕地占用税和农民补偿核查。 4.以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置 费，或被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，需要遵循《企业财产损失所得税前扣除管理办 法》的规定，即经审批后方可税前扣除。审核是否经过税务部门批准。 5.土地使用税的缴纳核查。 三、项目方案设计规划阶段 (一)过程描述 取得土地后，要申请项目立项(备案)报告并报土地成交的有关文件到市发改委和市建委，取得开发项 目立项批复(备案)，再向市规划局申请此地块的规划设计要点，并根据市规划局下发的《建设工程规划设 计要点通知书》中所规定的设计要求，组织项目总体规划方案设计，形成规划总平面图及单体平、立、剖 面图；规划设计说明书(包括经济技术指标)；必要的建筑表现图(彩绘)等后，报市规划局审核批准后，核 定用地面积、确定用地红线范围，发给《建设用地规划许可证》。 (二)流程图 (三)本环节主要事项财务核算 该阶段发生的主要成本费用包括两部分： 1.相关办证费用， 财务核算上记入 “开发成本——前期工程费”； 2.规划设计费，财务核算上记入 “开发成本——前期工程费”。 (四)本环节核查要点及方法 房地产开企业一般委托规划设计院帮其规划设计，规划设计费是支付给规划院的，要根据规划设计合 同审核合同金额与实际支付金额是否一致，出票方与收款，合同签订方是否一致。 四、房屋拆迁、安置阶段 (一)过程描述 1.房屋拆迁申请。 2.房屋拆迁审批，取