大荔鸿基新天地招商及营销方案.docVIP

【大荔鸿基新天地】 系列报告之——项目招商及营销推广方案 商业开发与经营属于高风险、高技术的地产开发种类，涉及商业定位、推广、经营等充满挑战的商业领域。影响商铺招商、销售的因素很多，但最关键的还是生意机会是否足够？经营管理是否得力？投资前景是否明确？投资回报是否有保障？投资是否具有增的空间等等。而所有的前提是这里能否做旺？由谁来做旺？因为只有这里经营有保障，经营者才能获取投资收益；租金才能上涨；物业才会升值；商铺自然变得抢手。 　　同样，能否顺利实现招商及销售的关键是市场的生意机会如何得以扩展、是否具备自身特色、招商及销售的门槛设置、良性专业的经营管理等等都是市场招商、销售得以顺利实施的关键。同时更是项目运营发展的必备条件。为此，我们对进行了全面的调查，并在此基础上分析了本项目的整合招商推广策略。 历史推广回顾 1、历史推广活动汇总表 活动类型 时间 活动内容 促销活动 2010年1月9日～2月2日 买铺送小家电 2010年2月21日～2月28日 加一元送笔记本电脑 2010年2月27日～2月28日 看房送元宵 2010年3月9日～3月12日 六套一口价 2010年4月20日～5月3日 十二套一口价 看房送礼 2010年5月28日～6月28日 阶段性优惠10000～2000 公关活动 2009年9月21日 奠基仪式 2010年2月27日～2月28日 舞狮闹元宵 2010年3月5日～3月8日 三八妇女活动（女士看房送礼品） 2010年5月12日～5月15日 广场电影 本项目自正式启动市场运作起，共实施促销活动7个，公关活动4个。活动频次平均1.3个月一次促销活动，2.3个月一次公关活动。作为商业项目，整体活动次数不多，频次较少。 通过历史活动的情况看，基本每次活动都能够达到预期效果。鉴于大荔本地口碑传播力极强且商家活动数量又有限的前提，通过活动营销达到宣传及造势的手法是非常有效的。 2、推广内容方面： 我们在分析历史推广内容中，除各活动节点外，诉求可归纳为三大类，分别为地段优势、升值空间、形象推广。 虽然我们长期采用了平面媒体定期定版投放项目宣传广告，提高了项目知名度并树立了品牌形象，但长时间采用单一诉求内容，及单一媒体容易造成消费者疲劳。在我们调查中，对以往投放广告的内容能说出主题的不足30%。 第二部分 市场调研 大荔居民对商贸产业园的评价 乐观观点 发展前景广阔 发展速度快 开发价值较大 悲观观点 地理位置偏僻 人流量少 没有商业氛围 保守观点 目前发展不好，3～5年后发展前景乐观 若政府支持力度加大，发展速度将会提升 目前大荔居民没有看到商贸产业园质的变化，仅仅是纸上的规划和空荡荡的园区。虽然大多数人比较看好未来的发展，但都对园区目前的状况持悲观的态度。大多数人认为，政府的实质性支持与园区的发展密不可分。 大荔居民对媒体接触的偏好 媒体 比例 电视媒体 40.7% 平面媒体 38．1% 户外媒体 28.9% 网站媒体 3.2% 广播媒体 0.2% 短信媒体 6.7% 亲朋推荐 58.4% 中介推荐 5.6% 大荔本地主力宣传媒介有限，居民对媒介关注度不高， 由于平时业余活动有限，电视成为闲时主要消遣的工具，对经济较为关注的人群，对新闻类节目较为有兴趣，但关注大荔本地电视台的人群较少。本地居民对信息获取的途径主要还是通过相互推荐的形式进行口碑传播和当地的一些报纸。 总体商业普查 序号 行业种类 商户数量 1 建材 189 2 家装 113 3 五金 63 4 家电 46 5 餐饮 277 6 休闲娱乐 193 7 IT行业 23 8 农资行业（农药、化肥、果品包装材料等） 89 根据调查报告显示，家电经营户的数量全县登记在册的仅有46家，IT行业的经营户23家。很明显，鸿基新天地2.5万平方米的中央大厅体量过于庞大，若完全以数码广场业态定位即使本地经营户100%引进满足首层也是比较困难的。所以，我们需要将中央大厅的各区域各楼层进行合理的业态划分，尽量充实多种业态，来满足本项目的庞大体量。 本调查报告中我们注意到，家装建材类的商户数量依然是大荔经营户保有量最多的行业，他们的经营户数量占比最多，且拥有市场。另外，作为餐饮娱乐行业，也占到了较多的比重。 大荔各条街针对建材家电经营户调研数据分析 鑫瑞家居广场 1、项目总面积11000平方米，共两层，公摊面积25%。 2、2009年9月26日开业：一楼18元/平方米·月，二楼16元/平方米·月； 2010年9月26日调整：一楼20元/平方米·月，二楼18元/平方米·月。 3、商户合同每年一签，第一年小面积（200㎡以下）免租1个月，中面积（200㎡—500㎡）免租2个月，大面积（500