重庆浪高项目策划全案.docVIP

浪高凯悦大厦项目营销方案 一、项目营销推广背景分析 （一）重庆市写字楼发展状况 1、重庆市写字楼发展历程 1997年前后重庆市中高写字楼市场遭遇滑铁卢 1993至1995年是写字楼市场的黄金时代。1996年，写安楼租售价明显反转。1997、1998两年随竣工量大增，写字楼市场租金及售价下调。空置率上升，整体处在持续低迷、调整的状态中。众多写字楼项目的盲目上马使其成为商品房空置房的主要构成。 2000年前后商务公寓大行其道 1997年1999年高楼写字楼市场进入市场低迷后的盘整阶段，整体市场反应平淡，市场的供应量相对下降，一方面也是由于众多写字楼受于开发商实力限制，许多工程处于烂尾状态。随着众多中小型公司的产生对商务用房有了新的需求，2000年前重庆市本土市场出现了大量的中低档商务用房，其特征介于写字楼与商住楼之间。商务公寓主要营销宣传主张包括三个方面：一个是宣传项目自身地段优势的CBD概念；然后是针对“创业型”公司的销售理念宣传；另外还有一种就是酒店式商务公寓；商务公寓在进入市场的前期取得了不错的销售业绩，如中信银行大厦、帝豪名都、金岛商务大厦等，但总体市场表现受到开发商关系所带来了工程形象进展的负面影响，整体市场表现欠佳。 2001年高档写字楼市场风生水起 2001年，各地写字楼出现强劲的反弹，在各类物业指数中，涨幅较大的为写字楼租金指数，写字楼市场租、售价格渐趋合理，市场再度兴旺。北京各主要写字楼入住率不断攀升，报价已明显回升。虽然上海浦东写字楼近两年的市场供给总量比较大，但由于大企业、大集团纷纷入驻浦东，带旺了浦东的写字楼租售，70%以上的整体租售率已接近国际公认的合理水平，不少写字楼出租率接近100%。深圳市写字楼市场总体租售情况已渐渐从以往的低迷状态趋向平稳，租租赁交易相对活跃。 重庆市主城区2001年办公用房交易面积89067.59平方米，交易金额33733.58万元，平均单价3786.14元/平方米。重庆市写字楼市场也由于希尔顿大厦、理想国际等渝中区高质写字楼项目的出现而风生水起。 （二）南岸区房地产市场概况 1、南岸区房地产开发投资呈上升趋势 1998-2000年南岸区房地产投资逐年增加，其中2000年投资较1999年明显增长，同比增长48.15％，开发趋热；2000年住宅竣工面积也较1999年大幅增多，同比超过50％，同时销售面积也有近40％的增长。 南岸区2000年的施工面积排在重庆市第四位，次于渝中区、沙坪坝和九龙坡；新开工面积次于渝北区、沙坪坝区和九龙坡区；而竣工面积位于第二位，仅次于渝北区。而空置面积则排在第四位。 南岸区以旅游和会展经济为特色，最近几年房地产市场的发展是有目共睹的。在总开发量逐年增加的同时，商品房的销售也较为理想，2000年南岸区住宅销售面积全市第一，市场消化能力较好。 2、写字楼市场供需走势平淡，商务办公氛围不足 南岸区区域内供应物业以住宅为主、单体楼为主、中低价格为主，销售状况普遍较好，但总体产品品质不高、配套设施极不完善，同时物业管理服务较差。商务方面，专业写字楼存在同样的问题——综合质素不高、配套设施不完善和物业管理服务差、建筑形象差等等，且写字楼供应较少，价格相对较高。客户购买写字楼的积极性尚未得到激发。 重庆市经济技术开发区地处该区域，同时该区域旅游业、房地产业、餐饮娱乐业等已发展迅速。近几年的时间里，南岸区已陆续进驻以上相关行业的企业和办事处，写字楼市场具有较大的需求空间。由于目前供应中的写字楼从形象文件次及软、硬件配套上均较为落伍低档，整个南岸区写字楼的有效需求未达到饱和，因此南岸区写字楼市场供应有一定的空缺。 步行街的建成使用，鹅公岩大桥及重庆外滩的通车，百盛、麦德龙等商家的进驻以及经济技术开发区的迅速发展，使南岸区逐渐成为主城区最大的商圈之一。旅游业、房地产业、餐饮娱乐业的迅速崛起都无疑将扩大市场有效需求，尤其是对中高档写字楼市场有一定的促进作用。在对消费者的调查中发现：一定量的客户对购买写字楼的认识不够，认为写字楼只需地段好，交通便利就足够了。而当一些拥有较完善的配套，办公场地优越，物管好的写字楼出现的时候，又因为价格太高而只能驻足观望。在这部分人当中多为中小型企业主。同样说明该地区写字楼市场的有效需求大于有效供应。 南岸区经济开发区 南岸区南山开发 高速公路的开通 （三）写字楼市场前景预测 1、写字楼市场进入理性发展阶段 几年前开始的对写字楼的控制开发已开始见效。1999年至2000 年高档写字楼供应量比前几年明显减少，2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于1997 年和1998年的高峰，在未来的一两年内高档写字楼市场将继续调整，前几年供过于求的情况将不会延续，写字楼租售价会稳步回升，写字楼市场将进入一个长期的持续增长的理性发展阶段。 2、写字楼发展前景