南京市工人文化宫改扩建项目可行性研究报告.docVIP

工人文化宫改扩建项目 可行性研究报告 - 第二稿 - 江苏东恒置业顾问有限公司 南京市工人文化宫改扩建项目筹备组 目 录 第一部分 项目改扩建背景 3 一、项目改扩建的必要性 3 二、项目地块价值研判 3 三、项目定位 7 第二部分 总体规划布局初步方案 8 第三部分 投资估算分析 11 一、项目方案基本参数 11 二、建设投资估算 11 三、项目说明 12 四、投资财务分析简述 13 五、项目收益分析 15 六、补充说明 15 第一部分 项目改扩建背景 一、众多因素决定了项目改扩建的必要性 1、陈旧的建筑外观已与发展中的新街口商圈不相协调： 由于综合楼是在老楼的基础上扩建改造而成，外观已比较陈旧，与新街口地区建筑风貌不相协调、不匹配； 2、滞后的功能设置，无法实现文化宫的功能需求的提升。 随着城市经济的飞速发展，目前，文化宫的场馆设施、功能设置以及运行机等明显存在滞后现象，无法满足职工群众为了跟上时代发展的步伐； 3、现有建筑层数低，建筑面积少，并未有效发挥出这块位于寸土寸金的“中华第一商圈”的地块价值； 4、苏宁地块开工建设后的建设完成后，综合楼作为紧邻该项目的建筑，落后陈旧的形象将更加突出，对南京市总工会及文化宫的形象会形成较大的负面影响。 二、项目地块价值研判 1、地理位置 2、地块SWOT分析 S——优势(Strengths) ◇ 区位优势：地块处于南京市绝对市中心位置，商业、商务气氛浓厚。项目周边可开发地块极少，属于本市最为稀缺的地段。 ◇ 商业氛围优势：项目处于新街口商圈的核心区域内，商圈内各大银行总部、卖场、大型超市、品牌电器卖场、高档餐饮、娱乐等商业形态齐全，是本市商业最为繁华、商场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年交易额最高的商圈。 ◇ 交通优势：地块周边道路完善，公交线路交错。且本市最先开发的两条地铁线路交汇于此。 ◇ 自身优势：项目地块方正、便于建筑规划设计。由于处于本市核心地段，建成后有望成为新街口区域的地标性建筑之一。 W——劣势(Weaknesses) ◇ 项目体量：由于地块占地面积较小，且高度受到一定的限制。在高楼林立的新街口商圈内属于较小规模建筑。 ◇ 人流影响：项目西侧为莱迪商城，南侧为正洪大厦，这些建筑对行人形成一定的阻隔，对项目商业影响较大。 ◇ 停车位影响：由于地块占地面积较小、周边建筑密度高等因素，导致地下停车位的建设将会受到一定限制，停车位建设成本也会比较高。且项目四周道路较为拥挤，车辆进出受到较大的影响。 ◇ 采光限制：项目四周均为高层或超高层建筑，且建筑密度大，相互之间的光线遮挡比较严重。而地块南侧的正洪大厦对项目采光影响最大。 O——机会(Opportunities) ◇ 项目保留建筑的商业部分可与新建筑合为一体，可以有效引导南面的正洪街广场人流，对项目商业起到一定的支撑作用。 ◇ 项目保留部分的商业形态如影院，对项目商业的经营起到一定的支撑作用。 ◇ 项目东侧的广场连接洪武路、东北侧的规划道路（苏宁地块和天丰大厦之间）连接中山东路、地块北侧与苏宁地块相互之间的退让形成步行街，可连接破布营，对人群起到一定的引导和分流作用，对项目未来商业的运营是一大利好。 ◇ 项目北侧苏宁地块的建设，对改变小范围内的环境也起到一定的促进作用。 T——隐忧(Threats) ◇ 房产市场降温。随着全球金融危机的爆发，房产市业受到极大的冲击，地产开发三、项目定位 综合以上对土地价值的研判、项目SWOT分析结论，以及在竞争市场中挖掘产品机会点等多方面研究，我们将本项目定位为： 1、项目整体定位 —— 城市之心 —— 新街口 商、办、文化综合体 2、裙楼定位 —— 多功能 城市 生态型 商业文化中心 改造后的文化宫将是一个集休闲、文化教育、购物、餐饮、娱乐、全民健身为一体的多功能城市生态型商业文化中心，可以满足人们一站式的购物、休闲需要。 3、主楼（塔楼）定位—— 新街口 唯一 五米挑高 写字楼 第二部分 总体规划布局初步方案 1、技术经济指标 总占地：4775㎡ 容积率：6.5 总建筑面积：31040㎡ 建筑占地：1600㎡ 裙楼面积：13040㎡（共8层） 塔楼面积：18000㎡（共18层）2、功能设置建议 （1）裙楼部分： 1～3层：新街口黄金商业 凭借已有品牌商家（如麦当劳、达芙妮等）的优势，将正洪街的商业氛围引入到本项目，带动整体商业氛围，建议将商业1- 3层定位为主题商业，采用万达广场的现有模式，采用内外铺结合的形式，形成主题商业。 其中： 一楼：—— 约1630㎡，层高为4.5-4.8米左右； 精品店（目前沿正洪街的保留商铺进深短面积小，扩展这些原有商铺） 银行24小时自动营业点 二楼和三楼——约3260㎡，层高为4.5-4.8米左右；