思源-北京百合地产项目营销竞标报告2008年.pptVIP

1 9号线共设14个站点，起于郭公庄，终于白石桥站，途经丰台科技园、丰台火车站、、南马莲道路站、六里桥西、六里桥、北京西客站、军事博物馆等站 10号线二期路设车站２３座，其中换乘站１２座，起于劲松站南端，终止于万柳站西侧。途经莲花池西路、六里桥西、西局、首经贸大学、草桥、大红门、宋家庄、潘家园等站 14号线的初步规划为西起卢沟桥，向东经北京南站等地至劲松松榆北路地区，然后向北途径朝阳公园等地，终点设在望京地区。具体线位站点位置仍正在研究中，具体方案尚未最终确定 成本导向：无明显产品个性，市场同类竞争不激烈的状态下； 需求导向：有个性、差异性，市场同类竞争可比性小的状态下； 市场导向：具有一定个性特征，有同类竞争产品的状态下。 结合本案特征，建议采用 价格定位 价格定位 市场导向定价法 （1）地理位置参数 （2）交通环境参数 （3）建筑规划参数 （4）景观环境规划 （5）小区配套参数 （6）规划布局参数 （7）物业品牌影响参数 85 80 80 80 80 90 90 保利百合 85 80 90 90 85 90 95 顺驰蓝调 85 80 85 80 80 80 80 珠江峰景 90 85 80 85 85 80 80 万科紫台 80 80 75 75 75 80 85 新兴年代 85 80 80 85 85 90 95 金泰城丽湾 75 80 80 75 80 80 80 中堂 85 85 85 80 85 85 80 远洋山水 90 85 85 85 90 75 75 万科中粮假日风景 80 75 85 80 80 75 80 万年花城 物业品牌 规划布局 小区配套 景观环境 建筑规划 交通环境 地理位置 项目 各项目定价参数 20000 0 20000 顺驰蓝调 13000 1500 14500 珠江峰景 14300 2000 16300 万科紫台 17000 0 17000 新兴年代 20000 0 20000 金泰城丽湾 11800 0 11800 中堂 16800 0 16800 远洋山水 15000 0 15000 万科中粮假日风景 14500 0 14500 万年花城 计算参考价 （除去精装后的售价） 装修标准 目前售价(元/平米) 项目 各项目最新售价情况 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下： X=M*75*80*85*85*90*90*95/（A*B*C*D*E*F*F*G） 其中： X为本项目参考价 M为各项目参考价 A为各参考项目的地段位置系数 B 为各参考项目的交通环境系数 C为各参考项目的建筑规划系数 D为各参考项目的景观环境系数 E为各参考项目的小区配套系数 F为各参考项目的平面布局系数 G为各参考项目的品牌影响系数 各项目价格计算方法 14090 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 顺驰蓝调 15485 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 珠江峰景 14251 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 万科紫台 26112 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 新兴年代 16784 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 金泰城丽湾 18054 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 中堂 16684 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 远洋山水 15118 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 万科中粮假日风景 20880 M*90*90*80*80*75*70*85/（A*B*C*D*E*F*G） 万年花城 本项目计算价格 计算过程 项目 本案价格推导 上表数据加权平均，即X=ΣXi/9 X =（20880+15118+16684+18054+16784+261112+14251+15485+14090）/9=15929.7元/平米 本案按照区域市场导向法初步定价为15929.7元/平米。 根据上文中区域市场导向作用制定的价格，综合保利品牌10%左右的溢价能力，最终形成本项目的市场标准价：M=15929.7元*（1+10%）=17500元/平米； 通过思源的专业团队运作，根据我司的操作经验，溢价能力约在5%左右，则销售价格=17500*（1+5%）=18300元/平米的均价； 综上所述：参考07年区域市场状况，考虑到金融贷款政策对于客户购买力的影响及08年奥运会影响，建议本项目在2008年实现均价18000元/平米。 营销推