销售方案01.doc

时代购物商铺销售方案 销售方案制定的原则 1、定价原则：尊重市场规律，以市场定价为主要原则，坚持“商铺销售为第一原则”。 2、销控原则：在铺位优势较弱的前提下，更多的采用“总价销控”和“单价销控”的方法。 3、回款原则：在考虑市场的情况下，最大限度的考虑商场的开业费用。 4、运作原则：考虑二次开盘的基础上，采用“引爆示”运作模式。 5、宣传原则：地段、物业和价值公认的基础上，采用整体宣传贯穿始终；分阶段、分篇幅 宣传以软文为主，硬广告为辅；重点推出“价格优势”和“管理优势”。 价格与销售方式 一、基本销售价格 一层：9328元/米2 二层：5800元/米2 三层：3800元/米2 四楼：2800元/米2 二、各楼层销售总价 一层：9328元/米2 ×1373. 米2 =1280.7万元 二层：5800元/米2 ×3500米2 =2030.万元 三层：3800元/米2×2400米2 =912万元 四楼：2800元/米2×2500米22=700万元 销售总价为4922.7万元，可销售面积9773米2， 销售均价为5037元/米2 三、销售方式 1、三年租金一次返，即买即得，年回报率为10％； 2、逐年返租，即买即得，年回报率为11％； 第一年：10％；第二年：11％；第三年：12％ 四、付款方式 一次性付款 小定一千，大定一万（三天内），付清80％（一星期内），付清100％（开盘日或活动截至日） 分期付款： 小定一千，付清总额的30％（15天），付清总额60％（45天），付清总额的100％（60天）。 各阶段价格 定购阶段(2005.6.3—2005.7.12) （7-12开盘） 1、开盘前期认购价 基本价格销售 一层：9328元/米2 ；二层：5800元/米2 ；三层：3800元/米2 四楼：2800元/米2 一次性付款：93折。分期付款：97折。 2、开盘入市价 基本价格销售 一层：9328元/米2 ；二层：5800元/米2 ；三层：3800元/米2 四楼：2800元/米2 一次性付款：93折。分期付款：97折。 二、强销期价格：2005.12—2005.8.31 基本价格销售 一层：9328元/米2 ；二层：5800元/米2 三层：3800元/米2 四楼：2800元/米2 一次性付款：95。分期付款：98折。 三、扩张期价格2005.9-1—2005.10-31 基本价格销售 一层：9328元/米2 二层：5800元/米2 三层：3800元/米2 四楼：2800元/米2 一次性付款：98 分期付款：无折扣。 四、清盘期价格2005.11-1—2005.11-30 基本价格销售 一层：9328元/米2 二层：5800元/米2 三层：3800元/米2 四楼：2800元/米2 一次性付款：98 分期付款：无折扣。 租金与收益分析 一、租金计算方式 1、三年租金一次返： 租金＝基本价格×30％ 2、逐年返租： 租金＝基本价格×（10％＋11％＋12％） 二、收益计算方式 三年租金一次返 实际收益率=基本价格×30％÷基本价格×折扣比（以93％为例）＝32.25％ 逐年返租 实际收益率＝基本价格×（10％＋11％＋12％）÷基本价格×折扣比（以93％为例） =35.48% 年最高收益率和最低收益率 最低收益率＝基本价格×10％÷基本价格×折扣比（以93％为例）＝10.75％ 最高收益率=基本价格×12％÷基本价格×折扣比（以93％为例）=12.90% 三、投资收益分析 1、一次性付款93折 一楼商铺投资收益分析　　　　　　 铺位面积 53米2 65米2 73米2 销售单价 9328元/米2 9328元/米2 9328元/米2 总 房 价 49.43万元 60.63万元 68.09万元 返租方式 三年 逐年 三年 逐年 三年 逐年 折扣价 46.0万元 46.0万元 56.4万元 56.4万元 63.3万元 63.3万元 租金合计 14.8万元 4.9万元 18.2万元 6.1万元 20.4万元 6.8万元 实付购房款 31.2万元 41.1万元 38.2万元 50.3万元 42.9万元 56.5万元 2、二楼商铺投资收益分析 　 面积单位：米2 铺位面积 15米2 25米2 40米2 销售单价 5800元/米2 5800元/米2 5800元/米2 总 房 价 8.70万元 14.50万元 23.20万元 返租方式 三年 逐年 三年 逐年 三年 逐年 折扣价 8.1万元 8.1万元 13.5万元 13.5万元