广州珠江新城07年在售项目分析报告.doc

珠江新城07年在售项目 分析报告 目 录 1 前言部分 4 1. 1 城市居住变化史 4 1. 2 珠江新城的总体规划 5 1. 2. 1 珠江新城用地规划 5 1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 6 1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 9 1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 10 1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 11 2 个盘介绍 14 2. 1 誉峰 14 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 16 2. 3 富力史丹尼国际公寓 19 2. 4 铂林国际公寓 21 2. 5 嘉裕礼顿阳光 23 2. 6 尚东宏御 25 2. 7 尚东美御 27 2. 8 中海观园国际 29 2. 9 中海璟晖华庭 31 3 分析 33 3. 1 价格分析（价格走势、起价、均价、最高价、增幅） 33 3 .2 户型分析（包括主推户型和热销户型） 40 3. 2. 1 誉峰 40 3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 41 3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 42 3. 2. 4 铂林国际公寓 43 3. 2. 5 嘉裕·礼顿阳光 44 3. 2. 6 尚东·宏御 45 3. 2. 7 尚东·美御 45 3. 2. 8 中海观园国际 46 3. 2. 9 中海璟晖华庭 47 3. 3 珠江新城07年项目总体分析 48 3. 4 预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点） 51 3. 4. 1 预测价格走势 51 3. 4. 2 消费群体分析 51 3. 4. 3 供应产品特点 51 4 珠江新城开发的商机与未来展望 51 4. 1 珠江新城CBD开发的商机千载难逢 52 4. 2 珠江新城CBD开发的着力点 52 4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 52 4. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持 52 4. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气 53 4. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发 53 4. 3 珠江新城未来展望 53 珠江新城07年主要在售楼盘分析报告 1 前言部分 1. 1 城市居住变化史 广州，这中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。新的世纪来临了，正呼唤着我们去探索、去创造、去建设：一个对生命更加友善的城市，一个与自然更加和谐的家园。 因为，不管岁月怎样更叠，不管历史如何变迁，有一点永远不会改变，那就是――广州是我们共同的家！ 广州的房地产业从1979年起步。 1978年，广州人均居住面积为3.82平方米；1987年，人均居住面积为7.11平方米；截至年底，全市实有房屋建筑面积平方米，人均住房面积已达平方米。 广州市已建成交付使用的占地面积在2万平方米以上的住宅小区近百个，在建的还有300多个。广州市的商品住宅建设已进入良性发展，其开发规模、销售数量、市场发育水平均居国内前列，并为全市直接提供了价值61.54亿元的公建配套和市政基础设施：14所幼儿园、所小学、所中学以及557公里的道路、423公顷的绿地、75.62万平方米的商业网点。 近10年来，随着经济的发展，广州市民的居住观念逐渐转变，随之而来的是城市的扩张和市民居住环境的大变迁，最终使广州市重心实现了“乾坤大挪移”。 新区变中心 　 在改革开放之初，广州人心目中的最佳居住地是东山、和越秀等老城区，那时的天河、海珠、白云等新城区还是广袤的农村。即使是在八十年代中后期，也很少有房地产公司有魄力在老城区以外的地方盖建楼盘，因为在当时这绝对是一种冒险。 从九十年代起，广州的房地产界开始关注天河这个新区，特别是六运会在广州举办之后，大量的资金开始涌入天河的房地产开发项目，各种较高档次的楼盘在天河落户。但是由于广州人根深蒂固的居住观念还不能一下子完全改变，而外来人口大多数还无力购买商品房，天河房地产的市道暗淡。 天河楼市的转机出现在年那年广东经济形势一片大好，很多人赚了钱以后开始考虑投资，当时的股市还没有现在这样的吸引力，很多人选择了投资不动产。与此同时，老城区社会经济的发展所带来的人口过密、交通拥挤、环境污染等问题日益突出，促使一部分先富起来的市民和基本完成了资本“原始积累”的新移民们，产生了迁出老城区，到新城区寻找更好的居住环境的迫切愿望。在这样的背景下，天河区的房地产开发热潮应运而生。天河的楼价（均价）迅速由年初的元每平方米飙升到年底的元每平方米，创下了广州楼市的一个奇迹。到今天，天河已经成了全广州最为繁荣的地段，楼价也高居区之首。在天河的中心区，楼房的均价每平方米高于元。随后房地产商乘胜追击，在年代中后期开始向东推移，一直将房地产发展到以前老广州们不屑踏足的东