合富辉煌-常州御城项目整体策划报告.doc

前 言 在经过数月的市场跟踪调查及产品研究之后，我司分别从宏观、中观、微观三个层面对项目做了详细的分析，并形成了本项目的整体策划报告，作为项目实际运作的总体策略依据及方向。 宏观层面分析包括对城市的理解、宏观经济的研究、人口构成研究等等，通过长三角城市圈的总体发展趋势来剖析常州的发展潜力及后市；中观层面分析则侧重于对城市房地产市场的研究，从房地产的一级、二级市场的供需情况分析，到城市房地产区域板块研究，分别从产品特征、价格结构、后期走势等部分进行阐述及分析；微观层面分析主要是对项目的区域市场分析及产品定位、产品建议，以及针对项目整体的发展策略。 从全篇的结构上主要分为三大块，即市场研究、产品定位、发展策略。各部分的详细框架参见目录。 市场是在不断变化着的，在实际的项目操盘过程之中，我们将时刻把握尊重市场的原则，根据市场的变化随时做适当的策略调整。  目 录 前 言 第一章 市 场 研 究环境扫描城市环境 ?2、发展规划 （二）房地产环境 ?1、房地产市场规模 ?2、房地产需求构成 ?3、区域市场供需状况分析 4、房地产分布格局 ? 产品结构 ? 价格结构 ? 房地产发展走向 二、区域市场研究 竞争环境 客源分布 产品结构 销售状况 价格行情 后市预判 (二)重点个案研究………………………………………………………………………………12 第二章 项 目 定 位机会研究 项目认知机 会 研 判Swot分析、总结定位策略 总体定位项目概念产品定位 2、首期规划的合理性分析 3、首期开发条件分级 4、首期户型的合理性分析及产品策略建议 5、结合市场需求我司建议的户型面积分布 6、配套设施布局建议 7、展示区及售楼中心布局要求（包括功能、面积、层数……） 8、建筑风格与主题的呼应 9、公建部分建筑风格（售楼部、商业街） 10、住宅的立面风格 第三章 发 展 策 一、项目分期 二、销售步骤 三、价格预测 四、收入估计 第一章 市 场 研 究环境扫描城市环境 &常州:常州位居长三角轴心，又地处沪宁都市带中段，从空间区位理论上分析，常州应更具吸纳资源、发散能量、带动成长的最佳区位半径。 长三角－常州－武进:武进是长江三角洲最有经济活力的腹地。武进地理上包围着常州，在经济上同样起着强大的支撑力量。 （2）城市经济 GDP增长幅度GDP占整35％，综合经济实力强大。与其他发达城市相比，仍有较大差距。GDP增长幅2002-2005年常州市人均GDP连续三年保持两位数的增长幅度，05年人均GDP超过4000美元， 人均可支配收入:常州2002年至2005年人均可支配收入对比2005年长三角十六个城市的人均可支配收入的平均值15255元，常州仍在水平线以下。2004年武进区人均可支配收入远超常州平均值近6400元，当地居民购买力后市释放空间巨大。 （3）城市人口—常州人口数量变化情况 按照2004年常州全年去化体量270万平方米计算，人均居住面积的增量仅为0.56平方米，其居住需求远未真正释放。 流动人口从事产业:从事的产业分布来看，主要是务工经商、经商、服务性行业 滞留时间:短期性务工行为比例最低，外来人口的稳定性加强，增加了住宅的潜在消费需求。 居住场所:从居住场所看，租赁房屋居首位，占39.9%；。 二手租赁市场的需求增大，将有效带动一手住宅市场的发展。2004武进人口:武进总人口数量全区1242平方公里，总人口96万。（4）城市定位 为了充分发挥常州沪宁轴线中心的区位优势、进一步提升工业经济实力，常州市“十一五”规划城市定位为区域的经济中心城市、制造业基地、文化旅游城市。 2、发展规划 城区规划定位—常州 按照“十一五”规划“拓展南北、提升中心”的要求，加快建设南北一体的现代化都市格局，形成“一体（中心老城区）两翼（新北区、武进区）”的城市空间结构形态 。GDP和人均GDP增长速度都显示在10％以上，常州正在经济高速发展的快车道中行驶。 同时，常州所处的长三角经济圈的有利位置，外部优势发展资源丰富，也将进一步带动常州的城市建设和经济发展。 在拥有自身健康高速的经济运行态势和外部协调统一的资源共享，更明确的城市发展方向和目标，使得常州这座城市的未来变得很清晰。有理由相信，在这样一个高速增长的经济环境做为背景，房地产业发展的外部环境是健康而良性的。 武进湖塘地区作为常州南翼建设的重点，区域经济背景强大，未来对于城市化建设的需求将日趋强烈，本项目市场存在巨大的发展潜力。 （二）房地产环境 1-2年内，城区仍将是供应的主力区域，小高层将成为绝对比例，高层的比例将不断上升。对于本项目而言，未来1-2年除去当地区域市场外，市区是最大的竞争区域。 土地交易状况 政策导向土地供应仍将紧缩，供应节奏平稳。 城区