《2008年常州武进新城帝景商业街定位报告（87p）》.ppt

新城帝景·商业街定位报告市场营销部 报告大纲 一、武进宏观区域市场分析 二、区域商业地产格局 三、帝景商业街定位及业态建议 四、项目租售 五、产品建议 区域经济持续快速发展，居民收入不断提高 2007年地区生产总值是2002年的2.7倍，年均增长21.6%；民营经济加速发展，个私经济总量已达64105户，其中私营企业18231户、个体户45874户，个私注册资本总额达324亿元，户均注册资本为190.83万元，民营经济在经济总量中的份额超过80%。 2006年城市居民家庭人均年可支配收入为16649元，比上年增长14.1%；全年城市居民人均消费支出12503元，比上年增长16.7%，其中服务性消费支出3297元，增长16.0%；农村居民人均消费支出6518元，增长14.1%，其中服务性消费支出2085元，增长27%。 一、武进宏观区域市场分析 武进城市定位明晰,南田板块崛起湖塘 国际花园城市、武进作为大常州金南翼、现代化新城区，中心城区将建设成常州乃至长三角地区的商贸新中心、宜居新空间、科教新平台、产业新高地、休闲新田地。到2010年，16.6平方公里城市核心区基本建成。 2007年1-6月全区房地产业完成投资24.12亿元，同比增长56.1%。中心城区房地产开发如火如荼，大型房产项目新城南都、新城公馆、南甸苑、御城、莱蒙城、阳湖名城、金都名苑等加紧建设，常州世贸中心、天隽峰、聚园等项目已经启动。2008年区域市场集中供应量将近160万方。 花园街规划逐渐明朗，商业体系逐渐成形 花园街处于湖塘组团中心城区，属于规划市级副商业中心的核心区域，周边又一城、不夜城、泰富城等构成了市级副商业中心的核心商业地标；是武进商业经济圈核心增长极和都市风貌展示区。 核心商圈范围约150公顷；消费人口35万人，依据规划2010年将达到50万人，东至常武路，西至武宜路，南至沿江高速公路，北至人民路以北，是目前武进区最繁华的地区，是中心城区的最核心地段。 一、武进宏观区域市场分析 市场小结： 湖塘房地产市场基本格局已经形成，形成了以南田板块花园街为主导的市场格局； 区域经济有着良好的经济消费基础，居民整体消费力强劲； 随着房地产市场的发展，商业地产将迎来发展的新高峰，地区商业苏醒，未来商业地产将在区域内强势崛起，行业发展潜力巨大。 二、区域商业地产格局 行业发展变迁，商业地产逐层演进 二、区域商业地产格局 商业演变特征： 由传统商业向现代商业逐渐演变过渡； 由无系统无规划零散商业逐渐向有规划集中性商业过渡； 终端消费群由大众中端消费群逐渐向中高端消费者过渡； 随着商业形态的发展，业态逐渐由零售、批发逐渐向中高端业态发展，如高端餐饮，特色经营等。 二、区域商业地产格局 二、区域商业地产格局 二、区域商业地产格局 项目解析： 2007年项目抢先入市，占得市场先机，销售较为火爆； 项目以低价入市，快速销售，快速回笼； 以散铺销售为主，缺大型主力店支撑，客源主要依托周边乐购超市及福克斯流行广场，以超级市场销售模式为主，整体经营档次较低； 项目注重前期销售，对于后期系统招商缺乏整体布局，未来整体商业调性难统一，定向招商堪忧； 项目沿街面较短，进深纵向发展，未来经营情况不乐观。 二、区域商业地产格局 二、区域商业地产格局 项目解析： 区域市场体量最大，最综合的商业项目，前期运作一波三折； 项目目前动作不明朗，预计08年将以住宅产品先行入市，错开市场商业入市高峰。 二、区域商业地产格局 二、区域商业地产格局 项目解析： 项目将继天禄商业广场之后于花园街地界率先入市，预计于08年4月份上市销售； 招商工作先行，现已敲定“易买得”等部分品牌商家； 项目“30/70”租售比，将奠定项目以主力店经营支撑项目经营的调性； 项目业态创新，做到了与泰富城的原则性互补，主打娱乐地产品牌，提倡主题街销售概念； 项目商业体量约为6-7万方，整体注重商业业态的长期回报； 先期以市场培养为主，商铺持有量较大，待市场成熟后，商铺将由租转售。 二、区域商业地产格局 新天地.不夜城项目操作亮点： 借助武进区政府重点景观工程“新天地公园”之名入市，巧借周边景观资源，形成连锁效应： 借助武进区政府对于区域商业的打造，做好政府公关，将新天地不夜城打造成区政府形象工程，借力而行； 新天地不夜城业态定位相对年轻化，目标客户锁定大学城大量年轻客源。 二、区域商业地产格局 二、区域商业地产格局 项目解析： 项目现处于前期运作阶段，具体规划不明朗； 招商先行，已确定大润发，冠军电影院，真冰溜冰场等品牌商家入驻； 项目以持有招租为主，着眼长期资产回报。 二、区域商业地产格局 区域商业项目发展对比分析： 二、区域商业地产格局 市场研判： 现有商业项目仍旧以第一