《金地荔湖城2009营销策略》.pptVIP

1993年 – 2007年GDP平均值为10.1% 2002 – 2007 年GDP平均值为9.8%（1998为亚洲金融风暴） 2008、2009年GDP增速预计分别为9.7%和8.5%（按IMF预测） 据不完全统计，自去年10月以来的半年内，全国土地市场流拍达40幅，大量土地以底价成交，土地流拍的风潮在全国范围内蔓延。 2008年1-10广州商住用地成交金额53.37亿，同比07年锐减71%。 2008年前三个季度广州市商品住宅供应量为603万m2，同比大幅增长27%，是近年来供应量最大； 与供应量大幅上升相反的是，全市住宅成交量同比达到近年来的最低，前三季度成交总量为415万m2 ，同比减少35.5%； 供应与成交反方向的大幅变化，造成了今年1-9月广州市住宅市场消化率只有69%。市场供过于求状况明显，存货积压。 广州市1-11月住宅成交均价9466元/平方米，同比增长18%。增速明显回落； 09年郊区楼盘（花都、南沙、箩岗、番禺）成交同比减少35%。郊区楼盘受影响明显，也是08年均价上升的原因之一。 同比珠江新城，07年价格最高峰高大25000元/平米，08年11月回调至16000元/平米，降幅高达36%。 个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的新政相信对房地产市场有一定的改进作用。 新政策：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 二套房贷和营业税的调整，有利于楼市的回暖，但新政的效果需要时日来体现。 他们的事业观 ——渴望不断的成功，利用身份地位作为谋求进步的手段。 不同物业销售瓶颈及解决方案—100坊 不同物业销售瓶颈及解决方案—湾岸二街 不同物业销售瓶颈及解决方案—后湾二街 不同物业销售瓶颈及解决方案—高层 荔湖城城市感的营造 1、新新公路项目段灯光。 2、大门口绿化修整，形造门口标志物。 3、荔湖城灯光柱恢复，晚上保持常亮状态，让客户体现归家感觉。 4、高层射灯安装（待外立面完成后），突出高层地标感。 5、湖边灯光工程，凸现荔湖夜间景观。 6、广外、大型商业体未落实的前提下配套模型制造及规划公示。 营销启示：以上措施落实，除营销活动事件炒作外，还可以实行夜间活动及看楼，营造荔湖城城市感。 荔湖城是3800亩的超大型楼盘，要想树立项目大盘形象，大盘配套计划必须提上日程。而09年是项目承上启下的一年，也是项目树立大盘气势的关键一年。大盘配套的落实对本年销售的影响同时，也将关系到荔湖城长远的发展。 09年动工、2010年开通 板块炒作、开发区企业联动 至开发区的九丰公路开通（与政府洽谈） 3月底决定是否做 企业拓展基地 拓展基地 4月底决定是否做 考虑与高尔夫收购定位为休闲度假方向 酒店 3月底合作关系确定/收购洽谈 高尔夫体验管、高尔夫销售中心、主题度假村、活动场地 高尔夫球场收购 09年3月动工、10年10月使用。 交通中心、华润总店、特色餐饮炒作 商业综合体 09年动工、2010年开学 奠基仪式、广外宣传及活动 学校 3月底路灯完成、4月外围 联合政府、合景泰富项目共同炒作板块 新新公路整改（至广园路段） 4月底落实 湖面游艇、湖面放养水鸭、湖面灯光 湖面使用权 进度落实 营销启示 大盘配套内容 大盘配套实现计划 其他-工程质量提升 解决前期业主投诉，提高客户满意度、营造舒适居住环境的举措 客户声音： “我的房子3月收楼至今都没整改好。” “太多人闲杂人进出了，感觉很不安全。” “怎么这里的别墅外立面还没交楼就已经掉色呢？” 2008年客户因工程质量等问题造成满意度不足，交楼后业主介绍成交比例不升反降 现场整改措施： 1、所有入伙工程整改在09年春节前完成； 2、现场工程维修、立面修缮等工作在09年春节前完成； 高层 园艺设计/园艺施工 叠院 名牌家私/电器联动优惠 通用套餐 家居安防/太阳能热水器/中央空调/防盗网/纱窗安装套餐/艺术装饰品搭配建议/风水大师指点 园艺设计/园艺施工/样板房装修/其他组团车位优先购买权 湾岸一二街/后湾二街 做间隔墙/园艺设计/园艺施工/样板房装修 100坊 升级套餐 产品 其他——产品升级套餐 针对客户个性化需求，增加产品升级套餐(收费),增强产品附加值 实现关键:合作单位的管理/质量监督/保修服务 其他-物业管理服务提升 客户声音： “太多人闲杂人进出了，感觉很不安全。” “保安见到我,现在都不打招呼” 除了散步还是散步,都没有耍太极,跳舞的组织,