博思堂2006年常熟项目定位分析报告.docVIP

目 录 1、宏观背景研究 4 1.1常熟市概况 4 1.1.1常熟市区位 4 1.1.2常熟市历史文化 6 1.1.3常熟市人口及行政区划 7 1.2常熟市经济发展 9 1.2.1常熟市历年经济发展状况 9 1.2.2常熟市经济及产业结构 11 1.2.3常熟市私营企业发展 12 1.2.4常熟市人民生活水平 13 1.3常熟市城市规划及未来发展 14 1.3.1常熟市城市发展演变 14 1.3.2常熟市最新城市规划解读 15 1.3.3昆承湖未来周边规划状况简介 20 1.4研究结论 22 2、政策背景研究 23 2.1 05年至今主要政策及地方性政策 23 2.1.1“国六条”政策 23 2.1.2.停止别墅用地土地供应 24 2.1.3.“住房结构”调控细则 24 2.2 政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评） 25 3、房地产市场宏观研究 26 3.1常熟市房地产投资状况 26 3.2常熟市房地产整体供应状况 27 3.3常熟市房地产整体需求状况 28 3.4研究结论 29 4、房地产市场微观研究 30 4.1房地产一级市场 30 4.1.1常熟市历年土地出让信息概述 30 4.1.2常熟市土地出让情况分析 30 4.1.3常熟市土地出让存量分析 34 4.1.4常熟市土地出让走势分析 35 4.2房地产二级市场 36 4.2.1常熟市房地产二级市场发展概述 36 4.2.2二级市场板块分析 40 4.2.3.常熟市场产品面分析 49 4.2.4.客源层面研究 51 4.3本项目所处区域市场分析 54 4.3.1项目所处板块目前市场状况 54 4.3.2项目未来面临市场竞争分析 60 4.4研究结论 62 5、项目立地条件研究 63 5.1地块概况 63 5.2项目SWOT分析 66 5.3研究结论 69 6、研究结论 70 6.1项目可行性发展条件研究 70 6.2.项目核心定位建议 71 6.2.1.项目市场定位 71 6.2.2.项目产品定位 76 6.2.3.项目客源定位 77 6.2.4.项目价格定位建议 88 6.2.5.项目利润初步核算 91 6.2.6.项目产品其他建议 92 1、宏观背景研究 1.1常熟市概况 1.1.1常熟市区位 常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江苏省东南部。东邻太仓，距上海100千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1264平方千米（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在3—7米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。 交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。 整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。 常熟整体区位和主要交通动线图 1.1.2常熟市历史文化 常熟自古人文荟萃，历史悠久，是吴文化的发祥地之一。1986年被国务院公布为国家历史文化名城。境内有距今约5500年的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约5000年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。 常熟历经五千年的文明滥觞延革，文化发达，才俊辈出。远有兴东吴文教的先驱、孔门“十哲”之一“南方夫子”言偃，近有清代两朝帝师、状元宰相翁同和等一大批著名历史人物。自唐至清，共出了9名宰相，8名状元，483名进士。及至现代，两院院士（学部委员）中，常熟籍有18名，包括李强、王淦昌、张光斗、张青莲等知名科学家。历史长河给常熟留下了众多的人文景观，列入国家太湖风景区的虞山国家森林公园和尚湖、沙家浜风景区，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的自然景观造就了常熟独特的吴中风情。 常熟山青水秀，景色绮丽。十里虞山峰峦起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而卧，相映增辉；琴川河穿城而过，雅园幽巷点缀其间，构成了山、水、城、园融为一体的水乡风情。众多的名胜古迹和闻名于世的“沙家浜”，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。 世上湖山 天下常熟中国（常熟）尚湖国际文化节2005年,常熟全市实现生产总值678.78亿元，按可比价格计算，比上年增长18.7％，人均生产总值64931元，按现行汇率折算超过8000美元。而2006年1-10月份，生产总值已经达到683.24亿元，发展势头良好。 按照国际公认的关于人均GDP和地产市场发展状况之间的关系：当一个地区人均GDP达到3000美元以上，该地区高档房产市场进入快速增长期。从常熟的人均GDP运行来看，已经突破该界线。常熟近几年的GDP和人均G