2008年扬州市文汇西路地块调研及评估分析.docVIP

房地产商域网 PAGE  PAGE 24 房地产商域网 内容摘要 一、扬州城市背景分析 经济发展较快：人均GDP2005年19999元，2006年24105元，2007年GDP28543元. 居民收入低：06年人均收入12945元/人，07年15057元，远落后于同年GDP数据。 城市定位：地处江苏省中部，古城特色和生态环境较好，2006年获联合国最佳人居奖。 城市发展：润扬大桥的通车，火车客运站的启用，为城市发展提供助力。 人口：总人口459.3万，城区人口128万。 小结：经济开始进入快速发展期，但城区人口偏少。凭借交通环境的大幅度改善，城市有一定的发展潜力。 二、房地产整体市场 一级市场：2007年度扬州市市区住宅类房地产项目土地供应计划经市政府批准,商品住宅类房地产项目土地供应计划为170公顷(2550亩)，城市中心西移，西区地块成交价格不断攀升，区域热度较高，从2007年底成交三幅地块来看，均高于挂牌价40%以上，其中文汇西路、百祥路地块成交价高于挂牌价163.8%； 二级市场：06年供应量达298.1万方，成交面积384.8万方，供求比0.77：1，需求量环比大幅上升；01-06年成交均价年均增长1451元/㎡，07年继续保持增长，达到3388元/㎡，比06年末增长366元左右。 三、项目分析 421号地块地理位置文汇西路南、中心西路东占地（㎡）总建（㎡）挂牌时间724501014302008年4月7日-5月8日17时“70/90”要求无要求起拍总价（万元）17931.4增价幅度（人民币元）5或5的倍数交地时间签订土地合同次日起180日内交地现状出让界线内拆成自然平整，基础设施及周边道路状况以现状为准其它东侧沿河保证不小于20米宽的公共滨河绿化，设置不小于2-3米的滨河景观道路付款要求1、成交现场支付挂牌起始总价的50%；2、成交后5个工作日内支付地价款需达到成交总价的50%；3、交地前付清剩余50%单价建议（元/㎡）5300总销金额（万元）54435.11投资总成本（万元）50936.44投资单价成本（元/㎡）4472.9净利润（万元???2079.65净利润率4.55%点评属城市规划建设中的未启动区域，有一定发展潜力；但目前地价难以承受PS：现领取挂排文件企业有：浙江圣奥、上海绿地、上海晟元等40多家开发企业。 小结：根据对2008年4月7日扬州市区国有建设用地使用权421号地块招商公告的分析， 421号地块区位较好，投资额17931.4亿元，该项目比邻京华城住宅居住区，相信未来该区域将发展成为一个成熟高档居住区，是土地储备的较好选择。当然，目前周边环境较差，有少量村庄，其余多为规划道路和未开发地块，商业配套缺乏，区域内住宅尚处于刚开始发展阶段，周边规划居住用地极多，聚集京华城3期、和美地等大盘，区域内竞争一直比较激烈，此外，地块的前期付款要求8965万元，成交后5个工作日内支付成交总价的50%，前期资金可能会有一定压力，需要审慎分析。以上为本次调研分析摘要，请领导斟酌审定。目 录  TOC \o "1-3" \h \z \u  HYPERLINK \l "_Toc196378114" PART1 扬州市情  PAGEREF _Toc196378114 \h 2  HYPERLINK \l "_Toc196378115" 一、扬州概览  PAGEREF _Toc196378115 \h 2  HYPERLINK \l "_Toc196378116" 1、概述  PAGEREF _Toc196378116 \h 2  HYPERLINK \l "_Toc196378117" 2、对外交通  PAGEREF _Toc196378117 \h 3  HYPERLINK \l "_Toc196378119" 二、区划、人口  PAGEREF _Toc196378119 \h 4  HYPERLINK \l "_Toc196378120" 三、经济情况  PAGEREF _Toc196378120 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc196378121" 1、GDP增长情况  PAGEREF _Toc196378121 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc196378122" 2、固定资产投资  PAGEREF _Toc196378122 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc196378123" 3、人均经济  PAGEREF _Toc1963