《武汉海虹景项目整合策划方案》.ppt

海虹景整合市场攻击策略 专注沟通 完美每件事!Thanks! 价格依据—竞争物业类比分析 124户 E房型 150户 D房型 124户 C房型 272户 B房型 122户 A房型 792户 住宅总户数 35% 绿化率 34% 建筑密度 800个 地下停车位 4 .7 容积率 14247m2 商业建筑面积 400m2 会所建筑面积 84253m2 住宅建筑面积 98500m2 总建筑面积 20739.44m2 总用地面积 松森花园具体分析： 价格依据—竞争物业类比分析 第二部分结论 潜在竞争物业在项目规模上除了太和置业不具备竞争外,其余两个项目是具备竞争实力的,但如果本项目在价格上不是一味盲从追求最大利润化,并会在适时适地利用价格杠杆优势增加项目竞争力,相信在开盘后的半年内可以完成销售目标(90%),届时在时间上它们将对我们不会形成冲击,因为南京三金的项目可能到2004年底动工,开发周期估计在2－3年,最快入市应在2005年5月份；所以销售节奏的把握和工程形象的跟进两方面的配合,对本项目能否成功占领市场是至关重要的。 价格依据 定价依据 房地产是一种商品，其定价是否合理是决定开发商利益及该商品能否畅销的关键，价格的高低主要由以下几个因素决定： 成本：根据贵司前期征地及拆迁安置费为100万/亩及现行房地产所交纳的各项费用，海虹景项目的相关配套成本及开发企业需交纳的各项税费，我司估计海虹景项目的综合成本为2900元/m 2 。 利润：现行房地产开发商的利润率一般为15%，我司暂按15%计，即435元/ m 2 。 市场环境：由于政府对土地实行挂牌交易，限量开发大面积旧城改造，且居民收入增加，需改善居住环境，市场需求量较大。本项目选在这个时候入市，销售前景看好，针对以上情况，我司建议开发商的利润适当扩大到20%，不仅符合市场需求，也能进一步提高开发商利润。 根据上述分析，我司建议入市起价为3498元/ m 2 ，入市均价为3790元/ m 2 ，最终均价为4000元/ m 2 。 价格依据 价格核算标准 根据以往经验，我司将影响具体房价的景观、朝向、环境干扰等因素制定了一个标准，作为制定房价的依据。 局部：同楼层或同单元景观视野开阔加20元，13#楼层差与前面相同，个性较强，单身公寓属市场热捧，另加440元。 4#、7#、9#、10#、11#、12#加120元，1#、2#加370元，小高层加50元。 6#加20，10#加20 7#加50元 4#、11#、12#不加价，6#加20元，10#加30元，1#、2#、7#、8#、9#加120元 一/二楼—四楼每层加30元； 四楼—十一楼每层加40元 推出时间 环境干扰 朝向 景观 3#1单元二层起价为3498元/ m 2 （没有商铺的为1层） 附：金色华府近期施工情况 5、销售实施细则 品牌传播中心配备标准 基本概况： 设计人员（3名） 企划文案（3名） 品牌传播中心经理（毛盾） 杨晋文 朱 丽 杨 柯 汪俊伟 谭文奇 胡 俊 品牌传播中心人员简介 毛盾：品牌中心经理，毕业于毕业于西安建筑科技大学，从事策划工作多年，积累了丰富经验。该人思维敏捷、敢于创新，并通过在房地产领域的锤炼，能够独树一旗。 工作经历： 2001-2002年 《女友》杂志社房地产项目组 策划师 2002-2003年 北京人民日报社大业传播公司 策划部经理 2003年至今 武汉新鸿泰房地产代理公司 品牌中心经理 服务项目：参与《女友》杂志社房地产项目的前期筹划阶段。 2001年11月在西安外国语学院、西安翻译学院、交通大学、长安大学、 外事学院五所大学成功策划了“女友之夜”大型晚会；后担任了西北区经理，亲自制定了5A客户管理方法，并成功打开西北区域《女友》市场，并沿用至今；创立了具有鲜明特色的“中国区域性电视媒体商品”。 成功策划了包括东风公司\红牛饮品\鹤壁天元\白象方便面多个品牌整体的推广及阶段性广告促销活动 。 负责武汉华轻房地产开发公司麻城商业街的全案策划。 品牌传播中心人员简介 杨柯：品牌传播中心策划主管，2000年6月毕业于华中农业大学经济贸易学院贸易经济学专业 ，对房地产策划有其独到理解。 工作经历： 2000 北京新奥特科技发展有限公司企划部 策划 2