《西安秦风房地产丈八北路项目策划方案》.ppt

秦风地产丈八北路项目策划方案 那么，处在如此的环境中，我们该如何生存取胜？ 优势： 1、临主干道、交通便利、地段优势明显； 2、周边配套齐全； 3、居住氛围好； 4、有教育资源作为依托。 由于本项目为商业与住宅相结合，所以建议： 4层部分挑空，未挑空部分可做为物业用房； 设置屋顶花园，增加社区平面空间及与商业的互动性； 并在商业顶层开辟绿化景观带及休闲娱乐场所，如：休闲健身器材、露天咖啡吧等。 鉴于产品主要针对青年群体展开，而此类人群对价格较为敏感，并且比照周边的竞争态势，价格方案的设计将对于本项目效益产生尤为重要的作用。 2010年 4月初步进入试探阶段 理由：目前西高新区域处于销售热点爆炸中。周遍项目价格提升趋势明显，且目前市场可售房源有限，稍微托盘，有利于提升项目整体价格。 1、全面控制市场；虽然我们的现场展示，产品具体细节还没有出来，但我们一定需要尽早控制，最好是在开盘之前6个月启动市场攻击，以全面控制市场； 2、强力度攻击市场；市场的地位非常重要，我们是区域市场中的新人，一定要建立地位，才可以让买家建立良好的心理身份感和信赖感； 3、市场攻击高度感，对于市场攻击而言，每个节点都是买家衡量产品的定位点，市场攻击的每个部分如形象标志、路牌展示、宣传品、现场包装、展示中心包装、现场导示、报纸广告等等，都需要与其他的产品相区别，要有时尚、高品质感。 汇报结束 谢谢！ 将居住合理性和功能性综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度” 基本原则 优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局。 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度。 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣 户型设计核心理念 张弛适度的精准设计带来的舒适、实用的艺术空间 关键动作 产品定位建议：户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作 面积区间：56.24——112.28㎡ 主力户型：79.59——90.50㎡ 由上图可以看出： 项目产品多为市场上刚性需求较大的2室，公摊较小； 面积区间为79.59——90.50㎡， 2梯8户，私密性较差，产品上无创新突破。 产品定位： 两室户型： 两房两厅一卫产品设计特征： 简单的空间功能，强调主卧开间； 空中花园，可任意转换； 空间实用性强，无浪费空间； 尽量增加采光面，保证室外景观。 产品的结合，概念的嫁接，将使得项目拥有独特的文化，符合区域“实用、潮流”的要求。 丈八路沿线考虑选择大型超市、百货、休闲娱乐、大型餐饮或者大型专业市场（家居产品）；地块一层底商可以选择特色餐饮、便利店和小型超市等业态（满足社区商业需求）；其他部分可以选择专卖店健身场所、洗衣店、理发店等商铺，经营的业务种类主要是以满足居民基本生活需要。 一、紧密结合商业功能定位，贯彻对于本项目整体商业价值的判断，最终实现商业业态的合理分布，让业态选择体现其地段价值。 二、体量较大的商业在业态选择时要坚持产权完整，统一招商，整体运营的原则，避免因产权分割出现的后期管理混乱等常见商业运营现象。 商业业态选择依据 业态选择构想 商业业态建议： 在区域发展过程中，以满足项目自身需求和周边需求为基准，进行业态的分析与设定。 区域商业演变的一般规律 区域启动期 区域成熟期 区域发展期 社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的商业配套 社区配套为主 满足家庭生活、娱乐为主的商业 小区临街门面房以餐饮，茶秀、洗衣房，发廊、便利店、面包房等 金融、诊所、药品店、快餐店、发廊、小型超市、花店等 大型超市、百货市场，家居广场等业态 商业业态发展规律： 项目所在区域市场空白点初探 1、综合型高档餐饮、休闲、娱乐、健身中心 2、大型百货、精品百货 3、主题商场、品牌商店（专卖店、精品店） 4、家电、数码、通讯 周围其它商业经营状况良好的有 汽车服务、超市、餐饮类 对项目住宅部分有较高提升作用的有 1、高档休闲业态（西餐厅、咖啡店、茶道） 2、养生健体类业态（美容、美体SPA、健身中心、瑜珈馆） 3、学前教育类（双语幼儿培训等） 本项目商业业态切入点分析： 价值展现：绿化建议 园林对内是鼓励积极参与的、亲切的、融洽的。 水景示意：突出变化和参与性；强调造价及维护费用：掬水即可，无需引入大规模水体，一面增加后期维护费用。 价值展现：绿化建议 外墙 100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 具有遮阳功能的砖幕墙 外窗 断桥铝合金窗框 冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-E）玻璃 窗框与