2012物业管理师复习资料房地产市场指标.docVIP

房地产市场指标 供给指标 需求指标 交易指标 1 存量 国内生产总值 销售量 2 新竣工量 人口数 出租量 3 灭失量 市场家庭人口 吸纳量 4 空置量 就业人员数量 吸纳率 5 空置率 就业分布 吸纳周期 6 可供租售量 城镇登记失业率 预售面积 7 房屋施工面积 城市家庭总支出 房地产价格指数 8 房屋新开工量 房屋空间使用数量 房地产价格 9 平均建设周期 商品价格零售指数 房地产租金 10 城市居民消费价格指数 物业管理绩效评价基本指标 财务效益状况指标 净资产收益率=净利润/平均净资产×100% 平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2 取值于《资产负债表》↑↑ 总资产报酬率=息前税前利润/平均资产总额×100% =（利润总额+息前支出）/平均资产总额×100% 平均资产总额=（资产总额年初数+资产总额年末数）/2 取值于《利润表》、《基本情况表》↑↑ 2. 资产运营状况指标 （1）总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额↑↑ （2）流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额×100% 取值于《资产负债表》↑↑ 3. 偿债能力状况指标 （1）资产负债率=负债合计/支出合计×100% 保守50%；国际公认60% （2）利息保障倍数=息前税前利润总额/利息支出 国外一般选择技术企业五年的利息保障倍数。↑↑ 4.发展能力状况指标 （1）营业增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额×100% 本年主营业务收入增长额=本年物业经营管理收入-上年物业经营管理收 指标应0↑↑ （2）资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益×100% 本年所有者权益增长额=所有者权益年末数-所有者权益年初数 取值于《资产负债表》↑↑ 指标应0 （二）物业管理绩效评价修正指标 1.财务绩效状况修正指标 营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入净额×100% 取值于《利润表》↑↑ （2）盈余现金保障倍数=经营现金流量净额/净利润 取值于《现金流量表》↑↑ 当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于1. 本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100% 取值于《利润表》↑↑ 2.资产营运状况修正指标 （1）应收账款周转率（次）=主营业务收入净额/平均应收账款余额 平均应收账款=（应收账款年初数+应收账款年末数）/2 取值于《资产负债表》、《资产减值准备明细表》↑↑ （2）不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额×100% 该指标越小越好，零是最有水平。 （3）资产损失比率=待处理资产损失净额/年末总资产×100% 指：待处理流动资产损失、待处固定资产损失、固定资产损毁、待报废的合计。 3.偿债能力状况指标 （1）流动比率=流动资产/流动负债×100% 国际公认200%，我国的比率为150%左右。 取值于《资产负债表》 （2）速动比率=速动资产/流动负债×100% 速动资产=流动资产-存货 取值于《资产负债表》 国际上公认100%，我国较好是90%左右。 （3）现金流动负债比率=年经营现金流入/年末流动负债×100% 该指标不是越大越好，太大则表明企业流动资金利用不充分，收益能力不强。 （4）长期资产适合率=（所有者权益+长期负债）/（固定资产+长期投资）×100% 理论上认为该指标≥100%较好。 （5）经营亏损挂帐比率=经营亏损挂账/年末所有者权益总额×100% 该指标越小越好，零是最佳状态。 4.发展能力状况谢正指标 （1）总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×100% 本年总资产增长额=资产总额年末数-资产总额年初数。↑↑ （2）三年利润平均增长率=（3√年末利润总额/三年前年末利润总额-1）×100% ↑↑ （2）三年资本平均增长率=（3√年末所有者权益总额/三年前年末所有者权益总额-1）×100% ↑↑