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房地产开发项目管理 一、房地产开发项目管理的内涵与意义 （一）房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性 （二）房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理 1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建 2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以 3.房地产开发项目的协调管理。其意 4.房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制， 二、房地产开发项目的工程管理 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由 （一）工程施工管理 对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任 鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系 房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。 1.项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来 2.费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。 3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。 5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索 （二）开发项目的工程施工控制 无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控 1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过 （1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类： 第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法 ①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出所示，空白A工序已按B工序已完成大约60％，虽然工序第一部分按计划完成，但工作时1.5周，第二部分提前完成。横道图法简单 ②网络图法。图中表示该工程分为两段施工，即段、段；施工为四个工 第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负 第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。 （2）进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对 （3）进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。 2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理 （1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标 （2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方 （4）建立有关质量文件的档案制度。 3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下， （1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他 （2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出 三、房地产开发项目的工程建设监理 （一）工程建设监理的概念 工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技 （二）工程建设监管的层次 工程建设监理可分为两个层次，即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。1.政府对工程建设监理。这是指政府建设主管部门或被授权单位，对本地区、本部门 政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。这一监理工作由国家建 2.社会对工程建设监理。社会对工程建设监理主要是从微观上、横向上通过委托方式 （三）工程监理的内容 1.工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督 2.工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国 （1）委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事 （2）进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情 （3）质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规 3.工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，协助组织招标，并 （四）工程监理的工作步骤 1.取得监理工作任务。 2.与委托方签订监理合同。 3.制定监理计划。 4.编写监理工作总结报告。 四、房地产开发项目的工程建设竣工验收 竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程