物业管理方案03.docVIP

第四章 物业管理工作内容 ??? 在竞争激烈的房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租/售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去处理的。 ??? 日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的工作过程。按专业项目可以分为物业维护、安全管理、环境管理、物业档案建立、管理沟通、专项服务（酒店式家居服务）、社区文化氛围营建等诸多项目。本部分将对各项服务内容进行阐述（具体工作策划请见附件）。 第一节?物业规范 ??? 常言道：“没有规矩，无以成方圆”。S物业管理公司将严格按照ISO9001国际标准及本公司质量体系文件要求，对GM花园小区实施专业化，规范化管理。规范业主、使用人、社区行为、企业管理行为，以智能化管理为契机，共建轻松、安全、怡人的居住环境，形成全新的现代化生活模式。 ??? 在此我们摘录部分规章制度。(详见其他文件)， 管理规章制度分类目录 ??? 一、公共制度：??? 1、业主公约??? 2、住户手册及装修规范??? 3、社区精神文明建设公约??? 4、消防管理规定??? 5、暂住人员管理规定??? 6、出租房屋管理制度 ??? 二、管理运作制度：??? 1.消防工作管理制度??? 2.配电房及特种作业人员安全制度??? 3.配电设备保养规定??? 4.风机管理制度??? 5.水泵房管理制度??? 6.柴油发电机组管理制度??? 7.柴油发电机操作规程??? 8.低压配电房操作规程??? 9.电梯管理制度??? 10.电梯运行管理制度)??? 11.电梯机房管理制度??? 12. 电梯保养管理与维护制度??? 13. 电梯月保养制度??? 14. 给排水管理制度??? 15. 财务公开制度??? 16. 回访制度??? 17. 员工工作服管理规定??? 18. 工程临时用电制度??? 19. 员工工作指引及行为规范??? 20. 办公区管理规定??? 21. 管理人员培训制度??? 22. 管理人员奖惩制度 ??? 三、岗位职责：??? 1.管理处经理职责??? 2.物业经理助理职责??? 3.物业部工作职责??? 4.工程部工作职责??? 5.行政部工作职责??? 6.物业主任职责??? 7.工程主任职责??? 8.会所主任职责??? 9.保安助理职责??? 10.物业管理员职责??? 11.财务会计职责??? 12.出纳（收款）职责??? 13.安全管理员（保安）职责??? 14.设施管理技工职责)??? 15.会所服务员职责??? 16.泳池救生员职责??? 17.中巴司机职责安全主任职责 四、工作考核标准??? 1.管理处物业经理主任考核标准??? 2.管理处主管级人员考核标准??? 3.管理人员考核标准??? 4.管理处保洁员考核标准??? 5.管理处安全管理员考核标准??? 6.设施维护员（技工）考核标准??? 7.安全管理质量标准??? 8.土建工程维修质量标准??? 9.消防管理质量标准??? 10.绿化管理质量标准??? 11.交通管理质量标准??? 12.保洁管理质量标准??? 13.室内电器、照明维修质量标准??? 14.楼宇装修养护质量标准??? 15.给排水维修质量标准第二节 档案建立和管理 ??? 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对”GM花园”的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。 ??? 1、档案的建立与分类??? 小区档案指在建设及经营管理小区的活动中形成的全部文件和资料的总和。 ??? 1）小区管理档案分类：??? A.管委会工作资料；??? B.委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本；??? C.住户管理：主要包括住户资料(住房登记表、住户证件等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等；??? D.社区文化资料；??? E.清洁卫生管理记录及资料；??? F.绿化管理记录及资料；??? G.车场(车棚)管理记录及资料；??? H.文化娱乐场所（会所）管理资料；??? I.消防、治安管理记录及资料。 ??? 2）工程技术、设备管理档案??? A.小区建设竣工资料；??? B.管理处接管小区的有关资料和协议??? C.小区改造变更资料(含装修管理资料)；??? D.房屋及公共设施维修(维护)资料；??? E.设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料；??? F.科技图书及资料。 ??? 3）管理处内务