［精］《保障性住房开发初步可行性研究报告》.doc

保障性住房初步可行性研究报告 保障性住房概况 1.1保障性住房定义及分类 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 保障性住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。 图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义 分类 定义 两限商品住房 即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 经济适用住房 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 政策性租赁房 政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。 资料来源：银联信 按照住建部的统计口径，保障性住房可分三类：廉租房、经济适用房以及限价商品房；城市和国有工矿棚户区改造单独统计。 1.2不同类型保障性住房特征比较 （一）不同类型保障性住房共性特征 社会保障性住房，特指由政府扶持，按规定标准建设，以政府核定的成本价格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的经济适用房、安居房。可以看出，该定义明确了五个方面的限制：补贴或优惠、建设标准、价格标准、保障对象和住房形式。 判断保障性住房最鲜明的特征有两个：保障对象和价格。因此，只有保障中低收 入和最低收入住房困难群体、价格比同类市场住房优惠的住房才可划入目前我们所说的保障性住房范围。 （二）不同类型保障性住房差异分析 限价房和经济适用房最大的区别，供应对象不一样，经济适用房是无房户或者不具备或者经济条件达不到住房条件的，此外，经济适用房政府是减免各种税费的，成本很低。限价房实际上土地出让金等都正常收取，之所以1800万平米中有1200万平方米是限价房，主要是财力问题。除此，二者的区别还有以下方面：首先，从价格上看，两限房要比经济适用房价格高。其次，根据我国目前的保障型住房的建设思路，经济适用房和两限房将对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，这意味着今后两限房在申购人群、操作规则等方面将和经适房有所区别。而目前这些规则正在制定当中。再次，经济适用房的再上市受到严格的政策约束。有关部门还提出，“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”，今后将出台更严厉的措施打击用于投资目的的购买经适房的行为。 限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性，在一定条件下可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房。 图表 2：限价房经济适用房的区别（以北京为例）1.3我国建设保障性住房重要意义 我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。 改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。根据相关政策，保障房面对的人群主要是城市中的中低收入者，这部分人在数量上占据了城市人口的大部分。对于这部分人，对于整个社会而言，保障房建设更多的肩负着保障民生的重任。 加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。房地产业具有很强的关联性，特别是在开发建设时期，可有效带动相关产业的发展。 加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，解决中低收入家庭的住房困难，改善居民的生活条件，不仅能够是他们减少对扩大消费的后顾之忧，还可以增加对装修、家具、家电等方面的消费需求，从而间接起到拉动内需的作用。 保障性住房建设又是缩小收入差距、调整经济结构的重要途径。保障性住房建设是一种以消费为主导的结构调整，既可以有效抑制投机性购房，遏制房价过快上涨势头，又可以提高居民实际收入，改善收入结构，缩小收入差距，增加有效需求。 宏观经济层面，政府出台新政加快保障性住房建设可弥补市场化房地产投资的回落，从而有效降低调控的负面影响，并避免经济二次探底。地产调控政策令市场担心经济二次探底，但是保障房政策力度超预期，住房建设部与各地政府目