dq_0504_龙岗商业地产分析 52页(精品).DOCVIP

龙岗商业地产分析 【目录】 概况 龙岗商业发展轨迹 从南到北蔓延 两头高中间低 龙城发展脉络 商业地产区域分布特征 龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大 纯商业主要分布 各区商业2001－1005年9月预售面积统计 商业地产供求状态 历年供需分析 存在问题 销售价格分析 销售均价1万 横岗街道办销售均价最高 各街道办历年均价涨幅 从售价看商业兴旺 纯商业与社区商业的比较 供需状态 两类商业销售均价持平 纯商业、社区商业销售“龙虎榜” 经营状态 商业旺区的培育与预测 概 况 根据深圳市商业发展规划（1993年－2010年）深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的购物天堂。3-5年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。目前，全区的工作重点之一是道路建设。 换言之，龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业发展的同时正在和即将大步发展。 近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。同时，从2002年开始，世贸中心、新龙岗商业中心、龙盈泰商业广场、五洲风情mall、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起，加上社区商业的繁荣，形成一股新鲜的深圳北上商业力量，龙岗近年来的商业批售面积都具深圳前列。 地铁商业将成为不可忽视的商业力量，“3号线规划中的21个站点有14个在龙岗辖区，站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，未来仅站点周边的城市更新面积就将超过30平方公里，这些区域将至少聚集70万人口（规划每站点周边5万人口）。依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。 龙岗商业发展轨迹 从南到北蔓延 龙岗商业起步布吉，在模糊“界限”中，从南向北延伸。 布吉是龙岗改革开放的前沿阵地，其经济社会发展以邓小平南巡讲话为标志，分为前后两个时期：1992年前的10多年是布吉经济发展的打基础时期，1992年后布吉经济进入快速发展时期。其商业也随经济发展迅速繁荣。国际国内著名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉，改写了布吉商业布局，加之社区商铺的急遽增加，现已形成了大、中、小型商家配套，及8000家个体户为补充的商业网络。2003年，布吉的社会商品零售额达23.4亿元，同比增长29%。业内也有种称谓是“布吉商圈”，主要指布吉的老街区传统商业以及商业巨头为核心的周围商业。值得提及的是，大芬油画村已经形成了以油画生产、交易一条龙的商业旺区，吸引了国际国内人士慕名前往，商业交易非常繁华。 横岗以比邻布吉、眼镜等行业发达、房地产开发社区商铺履增等优势，商业较中心城更早发展，其中，横岗的眼镜业占到了全球市场的一半，每年达到几亿副，产品百分之九十出口到欧洲，占了欧洲市场的百分之七十，仅眼镜厂，横岗就有三百多家，另外，横岗的家具、玻璃、印刷产品都颇有享誉。龙岗的两家四星级酒店-君逸酒店和圣德堡酒店庞居横岗也为商业的发展做了些许贡献。 龙岗街道办在历史上乃著名的商埠，商业发展起点早，近年，大型纯商业如五洲风情mall、新龙岗商业中心、龙盈泰商业中心、深圳集银皮革综合广场、万鑫柏龙商业广场、楚丰商业广场、东方茶都等屡屡兴起，被誉为“龙岗镇商业圈”，深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸兴旺，龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成；辖区内10条商业大街将陆续建成。尤其是沿深惠公路老镇五洲风情mall一带，已有的商业规模不小，加之赛格电子广场、万众电子城以及创富数码城的联动，估计这里将产生龙岗最大的电子数码商圈，这里也将成为最具潜力的核心商圈。 中心城的商业从2001年万佳百货与世贸