2012年4月厦门房地产市场分析.doc

银四延续成交潮，红五又迎推盘季 ——2012年4月厦门房地产市场分析 城市年轮（中国）机构 咨询中心出品 4月延续了上月的成交高潮。首周成交虽因清明稍现回落，但随即再度攀上日均百套的高位。至下旬，楼盘更是密集推出，连少见新货的湖里楼盘也加紧蓄客，预备5月推售。岛内外超二十个楼盘有望5月密集出货，全城优惠下，“红五月”有望再创成交高潮。 宏观背景 GDP增速缓中趋稳，投资放缓房企忙节流 3月国房指数降至96.92点，已在百点下方连降多月。一季度GDP增速降至8.1%，遭五季度连降。房地产投资下滑，在建和竣工房屋面积增速放缓，住宅开工面积下降，杭州金星等中小房企的破产更是敲响警钟，一波“不拿地，少开工，缓建设”的风潮悄然而至。 进入4月，银行叫停开发贷款悄然成为现实，外资收缩，自有资金有限，更多的房企投入到降价促销的浪潮中。严控空前，首置刚需成楼市绝对主力。低总价、中小户型风靡市场。 楼市表现 整体楼市：土地拍卖首战冷清，新房成交续写高潮 土拍开局不利。4月13日，厦门举行年度首场土地拍卖会，仅推三幅非住宅地块，且集中在待开发的两岸金融中心片区，结果两幅底价出让，一幅流拍。这主要是由于地块出让要求高，潜在买家少。土地市场首拍失利，将对后续的土地出让形成一定压力。 4月新房成交延续上月高潮。城市年轮（中国）机构数据库显示，4月份，全市商品房共成交4126套，39.59万㎡，成交面积同比增加51.93%；其中住宅成交3095套，33.86万㎡，成交面积同比增加155.42%，市场成交量处于较高水平。区域方面，集美区域再度爆发，共成交1297套，占全市的42%，在岛外则占了一半以上。 岛外楼盘大显身手。全市成交套数排名前十的楼盘清一色地均为岛外楼盘，其中集美有六，海沧有三，翔安为莲花尚城，同安和岛内楼盘缺席。排名前三的分别为禹洲·中央海岸、保利招商·海上五月花、禹洲·尊海，均为岛外临海一线的刚需楼盘。 二手市场继续向好。4月二手住宅共成交1920套，面积18.90万㎡，成交面积比上月增加36.41%。成交顺畅使得年初还在苦觅客户的房产中介转而寻找房源，受市场青睐的小户型更是入手即化，房源明显不足。这也反映出新房市场的回稳有其真实需求的支撑。 住宅市场：抢五一供应加大，让利楼盘继续扩容 抢跑五一，供应力度不减。受上月住宅成交创近期新高鼓舞，4月厦门楼市多盘跟进，供应持续高涨。4月住宅供应2574套，约27.78万㎡，与3月相当。多数楼盘选择4月下旬批售或推盘，意在抢跑“五一档”，截流客户。 放低身段促成交，让利盘扩容。4月新盘多半推出较大优惠，或调低售价让利促销。如杏北片区某盘新推15#楼，折后均价约7250元/㎡，较前期有一定调低；而同片区某央企大盘推出毛坯8099元/㎡，精装9999元/㎡起的优惠，成功推动了一批成交。降价风继续扩大。 隐见回流，投资提价再现。随着市场成交的提升，龙岩、安溪、南安等地的客户不断出现，其中不乏投资性购房。同时，有楼盘开始上调售价，比如岛内莲前某盘4月末推1#楼，均价约18000元/㎡，比之前有一定上涨；再如海沧某国企大盘4月末推最后三栋住宅，售价调升了约1000元/㎡。这些楼盘凭借其特有的优势提升新推房源售价，虽不具普适性，但也反映了房企试探市场承受力的意图。 城市年轮观点：本轮“金三银四”的成交潮主要基于三条原因，首先是调控稳定的背景下，信贷面向首次置业相对宽松；其次是楼盘促销降价不断扩容，开发商让利妥协；第三是购房需求积累已久，刚需在信贷支持和楼盘让利下持续释放。 后市展望 大势：金融宽松难持久，楼市向稳难向热 央行数据显示，第一季度房地产贷款增加2427亿元，同比少增2812亿元。附件——数据楼市 土地市场 4月13日年内首次推地成交情况 2012年4月厦门市土地出让成交情况 宗地号 面积 （㎡） 片区 地址 用途 年限 （年） 容积率 成交价 （万元） 溢价率 2012P01 10730 湖里 仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A2-1、A2-2、A3-1地块 商务金融 50 ≤8.2 15170 0% 2012P02 9079 湖里 商务金融 50 ≤8.81 — — 2012P03 21943 湖里 商务金融 50 ≤5.47 18420 0% 批准预售 2012年4月厦门市楼盘批准预售情况 预售证号 楼盘 区域 商品房 住宅 套数：套 面积：㎡ 套数：套 面积：㎡ 富贵家园三期 同安 138 16140 80 13433 住宅·莲花尚城 翔安 204 18877 204 18877 明发.半岛祥湾 翔安 326 23252 202 18643 大