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珠江国际新城项目可行性研究报告 项目概况 （一）项目位置 该项目位于通州区城区东北部永顺镇，原规划用地为环保产业园区，距建国门20公里，距通州区政府4公里，规划范围西起龙旺庄路北段，东至新潮嘉园和疃里小区，北至规划潞苑北大街，南至旧京榆公路。南北方向长约2000米，东西方向南达长约为400米，北达长约为600米。 （二）用地现状 该区域南规划用地为欧亚环保产业园区，属工业建设用地。该项目规划方案未通过可行性论证，长期以来未能开发建设，现京东驾校占用该地大部分用地用于驾驶员培训。该项目总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征城市道路用地316.4亩。 二、市场分析 （一）北京房地产市场现状分析 北京房地产业现状， 北京房地产业从90年代初，除经过95—97年的调整，基本上是上升发展的趋势，开发及销售规模逐年扩大。 “九五”期间，北京市住宅建设投资占GDP的比例达到了13％左右。根据北京市统计局颁布的数字显示，2000年1到12月份北京市住宅的竣工面积为1013.66万平方米，比去年同期增长11.6%；销售面积为898.22万平方米，比去年同期增长85.3%，这说明2000年北京市住宅市场需求旺盛，出现了供需两旺的繁荣景象。 从北京统计局今年1—7月份统计资料显示，目前北京房地产市场具有以下特点： 市场增长迅速，销售速度加快 截至7月底，累计实现商品房销售面积315．9万平方米，同比增长14．4％，其中住宅300．3万平方米，同比增长13．3％。 投资和开复工面积、土地购置和土地开发面积均有大幅增长 1—7月份累计完成住宅开发投资达180．9亿元，增长56．9％；开复工面积为4068．5万平方米，增速34％；新开工面积为1172．7万平方米，增速达到91．8％，在新开工面积中商品住宅占87．2％。同时，土地购置面积和土地开发面积也有较大幅度增长，分别为284．9万平方米和459．2万平方米，增长2．8倍和3．5倍。 经济适用房的建设和供应规模有所扩大 1至7月份，用于经济适用房建设的开发投资达22．5亿元，增长18％，经济适用房开复工面积为462．7万平方米，增长45．3％，竣工22．2万平方米，增长23．6％， 商品住宅价格总体水平基本保持稳定 1至7月份，京城商品住宅平均售价为4716元／平方米，比上月下降56元，平均售价水平基本稳定。 2、北京未来住宅市场的需求特点与发展趋势 北京“十五”规划为京城房地产业带来了良好的发展前景 北京市近几年以来一直以扶持住宅产业为城市经济发展的支柱产业，并确定了北京“十五”期间房地产业发展目标，房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米，竣工面积达到1500万平方米，其中商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米，竣工1000万平方米。 北京人居住水平正在迅速提高，房地产需求进一步扩大。 北京市人口增长迅速及福利分房的停止，为北京房地产业带来巨大的发展空间。根据北京市国土资源和房屋管理局在“十五”期间北京市国内生产总值平均增长9%比例，按满足北京城镇居民基本生活需求低限标准来测算，北京居民每年约需住房900多万平方米；按一定超前量测算，北京市城镇居民每年约需住房1200万平方米。 北京居民郊区化居住增长明显。北京市第五次人口普查结果显示，城区人口减少了9．5％，近郊区人口的增幅则达到了60．2％，总人口中有47．1％的人生活居住在近郊区，这个数字比10年前提高了10．2个百分点，说明北京市人口分布呈现由城区向近郊区扩散的趋势， （二）通州区房地产市场现状分析 1、通州区概况 通州区位于北京市东南部，全区面积907平方公里，共有人口80万。该区地理位置优越，交通便捷。乘车仅需用15分钟即可到达北京市区。通州区城区规划面积为108平方公里，是北京市目前规划建设的最大新城区。 2、通州区的房地产业形势 根据城市总体发展的规划，北京市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强通州、昌平、顺义、黄村四个卫星城开发建设,作为离东部商圈最近的一个卫星城——通州区，这几年，以独特的地理位置、快捷的交通、较低的房价和日益改善的环境，以及适度超前的基础设施建设和城市规划等优势，吸引了包括在中粮广场、国贸等写字楼工作的白领阶层在内的不少购房或租房人。通州区内的房地产开发也快速发展，项目越来越多，品质也在不断升级，呈现出如下几个特点： 开发规模逐年扩大，新项目越来越多。未来3年，新华联、怡佳家园、潞河名苑等在内的十大示范精品住宅小区将建成400万平方米的中高档住宅。按照规划，"十五"期间通州将建中高档住宅1000万平方米。 住宅一般是以低密度居住项目为主，适合居住。 房价呈上涨趋势，已由两年前1980元/平方米上涨到了目前的32