《金属大厦项目定位分析报告33》.pptVIP

项目定位思路 项目客观情况 项目物业形态论证 项目定位 目标客户定位 价格定位 项目SWOT分析 优势 1、区位优势： 项目所处地理位置优越，这里不但归属位于成都的CBD核心区，同时也是中高档酒店的集中区域。这里的写字楼租赁市场及租金水平双向良好，且区域内各酒店的入住率和房价水平在成都均属于一流水平。 2、现房优势： 本项目为现房，因此自然规避了消费者普遍担心的期房陷阱问题，而且能够保障即买即办产权，免除了购房者的产权担忧。 3、可变性优势： 由于本项目为现房改建性质，所以我们可以灵活机动的按照目前的市场需求状况和产品特点将其改造成为符合市场需求的热销产品。 项目SWOT分析 劣势 1、物业属性问题： 由于本项目土地使用年限到目前为止仅余32年，加之其物业属性为商业用房，直接带来的影响是其用电/用水均按照商业标准计费，这一点，在销售过程中会遭遇较大的抗性。 2、物业形象问题： 由于本项目所处地理位置较为显要，因此其作为旧楼改造的事实为广大消费群体熟知，对于物业的品质等方面的疑虑将难以在短时期内得到彻底消除；加之物业内部7-10楼不属于本次整改范围，因此可能会对整改后的楼盘品质带来一定的负面影响。 3、配套设施问题： 本项目停车位严重不足的事实已毫无争议，而其他配套性设施（如电梯）较为落后、存在一定安全隐患的问题也需要引起我们的高度重视，这一点，对于我们将产品塑造成为CBD核心区高品质物业的定位将带来一定阻碍，亟待更新。 4、相邻关系问题： 本项目周边现有的住宅群大多为六、七十年代产物，不但年久失修、外观破败，而且与本项目的直线距离较近，令到访者直观印象不佳；特别是项目与华顺大厦紧密联体，而华顺大厦部分现有的物业立面形象已较为破败，将会直接影响到项目的品质感。 项目SWOT分析 机会 1、增值空间： 项目地段处市中心，且属于中央商务和酒店集中区的交集位置，由于地块的稀缺性使得项目未来的增值潜力巨大，这一点，也是得到市场普遍认同的，其对于增强投资者的投资信心作用是极为有利的。 2、市场空间： 由我们目前对市场资料的把握来看，目前房产市场上暂时没有产权式酒店在售，从以往产权式酒店销售的情况来看，大多销售情况较好，由此我们可以这样认为：产权式酒店因其较为稳定的回报而受到部分中小投资者的认同。 同时，我们发现在项目周边目前阶段空缺居住型物业新房出售（时代凯悦除外），因此，我们可以认为项目面临的直接竞争较小。 项目SWOT分析 威胁 同性质物业供给量威胁 通过我们对市场的观察，我们发现年内同性质旧楼改造项目放量将较为迅猛，除开已推向市场的贝特·康派、壹家等项目而外，在通锦桥片区还有数个旧楼改造项目正在蓄势待发中，大量的同性质项目涌进市场，必然会带来客户分流现象加剧。 产权式酒店的信誉危机 由于成都市场上已出现了锦江·瑞景商务酒店、毛等产权式物业的回报流产事件，舆论层面、市场层面、政府层面对产权式物业的信誉度关注及投资担保体系的关注度已达到相当高度。而本项目开发商无论从企业实力、品牌含金量、担保能力等方面均有所欠缺，这一问题尚需亟待解决。 项目周边写字楼市场竞争较大 项目周边在售写字楼项目较多，如新世纪广场、冠城广场、倍特康派、财富中心等，众多写字楼项目同期在售，不但会加大市场压力，也会令推广竞争、客群竞争、价格竞争等诸多竞争因素更为惨烈。 写字楼：倍特康派 产权性质及年限：商业，40年 项目定位：1-4Ｆ商业，5-24Ｆ写字楼 开盘时间：05年9月 装修标准：室内清水，公共部分中档装修，大堂200-300平米， 销售价格：5200-5300元／平米 写字间面积区间：90-1300平米； 销售面积及产值：23000平米，约1.2亿 项目优势：区位好，性价比高 项目劣势：层高低、停车位少（120个） 、旧楼改造品质感不高 产品主力总价：客户总共20-30家，主力总价200-300万以上 销售周期：60%（7个月） 物管费及客户接受成都：12元/平米/月（含中央空调使用费）接受有难度 项目公摊及客户接受程度：28%，基本接受 写字楼：财富中心 产权性质及年限：公寓，70年 项目定位：BOX概念写字楼 开盘时间：预计5月中下旬 装修标准：公共部分精装修，套内清水 销售价格：预计7300元／平米 写字间面积区间：80 销售面积及产值：26000平米，约2亿 项目优势：地段好，综合体，5A级配套 项目劣势：公摊较大且不是纯粹的写字楼 产品主力总价：40万左右 物管费及客户接受成都：12元/平米/月，高于客户预期 项目公摊及客户接受程度：30%，较难接受 写字楼：结论 总价在50万以内的商业用房市场接受度较高 写字