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【昭武国际广场】商业定位运营方案 二O一一年三月 一、周边区域市场分析 根据本案的区位特点及前期初步的商业定位，本次市场调查主要针对对本案具有竞争和借鉴意义商业街和市场展开，从而在符合邵武商业整体发展轨迹的前提下，寻找最适合本案的商业发展定位和发展方向。 （一）五一九路 1、月租金约300元/㎡左右。 根据2009年4月调查数据，五一九路平均租金约为100-150元/㎡，最高价格为200元/㎡，时隔2年，租金涨幅接近翻倍。 ■ 五一九路西段靠近实验小学处，以男装、休闲装、童装、眼镜等为主，平均租金约为250-300元/㎡。 ■ 五一九路中段与五四路十字交叉路口附近，以服装、箱包、化妆品、金行为主，平均租金约为350-400元/㎡，是邵武租金最高处。 ■ 东段以男女装及鞋类箱包为主，平均租金约为220-250元/㎡。 2、业种上以服饰为主，箱包、皮具、化妆品等为辅，其中服饰又以男装和品牌休闲装为主，经营面积约占全街的50%左右。 近两年，随着租金的上涨，由于商家经营实力和利润率的关系，五一九路上男装、男鞋及品牌休闲运动装的比重不断增加，品牌女装份额缩小。 3、五一九路商家对入住本案的兴趣不大 根据招商摸底了解，目前五一九路商家对进驻本案的兴趣不大，主要原因是五一九路距离本案较近，且地段优于本案，商家表示同一商圈内没有必要开设分店。 （二）海丰、女人街 1、月租金约为50-80元/㎡左右，是目前邵武最主要的女装市场 海丰市场、女人街依托五一九路，已逐渐形成以杂牌女装和童装为主的市场，目前海丰市场的平均租金约在60-80元/㎡左右，女人街的平均租金约在50-70元/㎡左右。近两年，房租涨幅较大，由09年的1500元/店涨至3000元/店。 2、海丰、女人街商家对入住本案兴趣较大 由于海丰、女人街缺乏统一的规划和管理，整体店面形态较差，因此人气不足，希望搬迁。个别经营较好的商家则希望能扩大经营。 （三）东南商业城 1、月租金约为50-80元/㎡左右 东南商业城以韩版女装、低档男装、化妆品、日用小百货、床上用品为主的集贸市场，每间经营面积在40-50㎡，主街最高租金在3000元/月/间，两侧步行街租金递减，约在2000元/月/间。 2、家纺类及服装类经营商家有扩大经营的需求 根据走访了解，目前东南商业城床上用品市场是邵武最大的家纺类市场，商家有扩大经营的需求，年前已有两个商家进驻蓝天百货。服装经营商家也希望提升档次、扩大经营，但限于东南商业城的经营现状，只能考虑向外发展。 二、商家选址需求分析 序号 业态及业种分类 物业类型 需求面积 硬件配套 租期要求 主要考量因素 1 餐饮 营业面积400㎡左右 ■ 有排烟道、上下水；■ 独立出入口；■ 有煤气管道；■ 招牌位 5年以上 1、停车位 2 服装 商场 40-60㎡左右 可视性好，格局浅、方正 —— 1、租金条件 2、业态布局及周边品牌 3 箱包 商场 30㎡/品牌 可视性好，格局浅、方正 —— 1、租金条件 2、业态布局及周边品牌 4、 鞋 商场 约40㎡/品牌 附近要有仓库 1、租金条件 2、业态布局 经过对邵武近50个经营商家的走访调查中，我们了解到餐饮类商家要求有停车位和独立出入口，服饰、箱包、鞋类商家对业态布局和交通动线较为关注，有品牌经营经验的商家还格外关注周边品牌和商场后期的运营投入。 三、本案内部条件分析 （一）项目基本信息 商场总体量：22045㎡（总建筑面积） 招商铺数及面积：约106间，共7356㎡（建筑面积） 停车位：99个 （二）SWOT分析 优势（S） ■ 位于邵武商业核心商圈内 ■ 建筑具有特色，展示性好，商业价值高 ■ 肯德基、捷龙超市两家主力店进驻，为招商和后期运营打下基础 劣势（W） ■ 周边商业氛围较差，现有租金水平限制本案的租金定价 ■ 商业体量较小，在一定程度上限制了经营规模及后期发展潜力 机会（O） ■ 精准的招商定位和后期运作 威胁（T） ■ 五一九路和蓝天百货的直接竞争 ■ 商场内铺式的业态布局，为邵武首个，消费者消费习惯的培养需要时间和大量人力、物力和财力的投入 （三）蓝天百货对本案的借鉴意义 ■ 总营业面积：11000㎡ ■ 楼层业态布局：一层营业面积约1000㎡，主要经营鞋类、钟表、化妆品； 二层影业面积约2000㎡，主要经营品牌男装和品牌运动休闲装； 三层营业面积约8000㎡，主要经营品牌女装、箱包、品牌童装等。 ■ 档次定位：邵武高端百货 ■ 经营方式：联营，20-24%的扣点 ■ 经营状况：2010年12月开业，过年期间销售较好，年后商场人气较差 分析： ——受消费习惯影响，在邵武消费者购物时普遍喜欢“讨价还价”和“熟客打折”，蓝天百货联营扣点的经营方式使得消费者无优惠可讨，因此影响了一部分消费者的购物