经济学房地产论文.docVIP

关于中国房地产市场变化的经济学分析 【摘要】：房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业得以飞速发展，这对拉动内需 、带动国民经济增长起到了重要作用。然而，房地产业的高速发展伴随着房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加，房价上涨过快等现象。甚至有些地区炒房团大量诞生，市场的投机气氛浓厚，房地产泡沫问题成为了全社会最为关注 、最具争议的焦点问题 。 【关键词】房地产；影响；研究 近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。房地产价格及其变化是一个极端复杂的问题，分析研究房地产价格的运行规律，充分认识房地产价格问题的复杂性，对于促进房地产市场的持续健康发展具有重要的理论意义和现实意义。2002年以来，我国社会各界对中国房地产市场上是否存在“价格泡沫”和“过热”等问题的讨论异常热烈，对于房地产价格的未来走向也是众说纷纭。然而这种讨论大多是建立在对房地产价格的感性认识基础之上，学术界和房地产业内对于房地产价格存在着大量似是而非的认识。 一、房地产价格围绕长期均衡值上下波动 人们非常容易根据自己的生活体验，认为房地产价格从一个很长的历史时期来看，尽管存在周期波动，但其发展趋势应该是不断上涨的。形成这种认识的原因主要有两个。一是忽略了通货膨胀的影响，而事实上经济增长过程中往往伴随着比较显著的通货膨胀；二是许多新兴市场国家和地区在过去几十年的经济飞速发展阶段，对建筑空间的需求持续增加，由于建筑空间短期供给相对固定且具有经济持续发展的良好预期，导致该发展阶段的房地产价格呈现出逐步上升的趋势。 事实上，房地产价格如同太阳系中的行星一般，尽管其轨道存在着椭圆的长半径端和短半径端，但总有万有引力的存在使其不游离于整个系统之外。从大历史（Macro History，50年或者更长时间）的角度来看，对于一个已经有比较完善的市场经济体制以及比较成熟的房地产市场的国家或地区来说，房地产价格存在其长期均衡值。即从长期来看，消除了通货膨胀因素后，房地产价格在各种因素的影响下，围绕这个长期均衡值上下波动，其偏离均衡值的幅度取决于各种影响力量的合力大小。也就是说，房地产价格不会无止境的上涨。 二、房地产价格与租金的关系 租金价格比可用来分析各区域市场的房地产价格是具有增长潜力还是缺乏增长潜力。一般来说，对比租金价格比的历史时间序列，如果发现其基本维持在历史均衡水平，说明当地的房地产市场处于正常的价格水平；若租金价格比远远高于历史均衡水平，说明当地的房地产价格被严重高估，缺乏增长潜力；如果租金价格比低于历史均衡水平，说明当地的房地产价格被低估，具有一定的增长潜力。 1、租金、利率和价格变化预期决定了当前的房地产价格 根据经济学的价格原理，本质上来说决定房地产价格的是市场供求关系。但房地产这种特殊的商品，具有双重属性，一是资产属性，二是生产和生活资料属性，因此有其特殊的价格决定方式。 一般来说，房地产价格由租金、利率及未来价格变化三个因素共同决定。其中i为利率，r为租金，P为房地产价格，△Pe为房地产价格预期变化值，为t时刻的房地产价格，为t+1时刻的房地产期望价格，是租金价格比，为期望增值率。 人们对于未来房地产价格的期望总是建立在当前价格的基础之上， 的上升（下降）会引起 更大幅度的上升（下降），即 对 比较敏感。如果t-1时刻的收益率满足 ，即房地产的期望收益超过利率时，对于房地产的需求必将上涨，导致t时刻 的上升。若租金r保持不变，t时刻 的上升会导致 的下降，但是 的上升达到一定程度后将使得 的上升幅度大于 的下降幅度，从而使得 进一步上升。由此人们对于房地产的需求也进一步上升，需求的增长将再次导致价格的增加，这就是房地产需求与房地产价格急剧上升的互动机理。 2、房地产价格与租金存在长期均衡关系 与房地产价格相比，房地产租金更多的反映了房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是使用价值的价格表现。因此租金可以非常真实的反映经济基本面（收入、经济增长）对需求的影响，从长期来看，租金可以视为经济基本面的函数。由此，一个非常简便的判断房地产价格是否脱离与经济基本面协调发展轨道的办法就是研究房地产价格与租金的长期均衡关系，简而言之，可以