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商品房预售制度浅析 内容摘要：现阶段，房产纠纷愈演愈烈，尤其是在商品房预售阶段，这个问题对百姓的生活安宁和社会稳定造成了巨大的威胁。本文试图通过分析商品房预售制度的产生和发展的内在原因，商品房预售制度的利弊，商品房预售风险的防范与法律规制等，理性地对待商品房预售制度存废这个颇具争议的话题。 每个人都想有个家，不需要华丽，只需要可以依靠，不需要太大，只需要可以安定。然而这个小小的愿望在中国很多寻常百姓中变成了一种奢侈，住房问题让中国社会各阶层的矛盾越来越激烈。最近，“房闹”越来越频繁，不断升级。5月3日至5月5日，浙江杭州市接连发生 3起“房闹”事件，原因都是房价下跌，老业主认为自己蒙受巨大损失，而开发商拒绝补偿差价。据统计，今年以来，此类事件在杭州已经发生近 20起(据5月6日《现代金报》报道)。催生“房闹”的根源不在于开发商与业主之间签订的契约，其生长的肥沃土壤在于我国实施已久的商品房预售制度。①商品房预售制度起源于香港，由香港立信置业公司于1954年首创，1954年的香港进入一个人口剧增时期，住房严重不足，形成对土地和楼宇的庞大需求，年仅30岁的香港商人霍英东先生凭其精明独到的眼光和审时度势的胆识，在这一年成立了香港立信置业有限公司。他观察到当时的房地产开发企业都是整幢房屋出售的，从买地，规划，建楼以至收租，资金周转期很长，若周转不过来，房地产商就只好自己“跳楼“，于是，他大胆地提出了‘‘预售商品房”并提倡分期付款，推出楼宇“分层售卖，分期付款”的销售模式。由于房屋是被分期分批预售给投资者的，如落英缤纷，因此这种房屋销售方式被形象地称为“卖楼花”。自20世纪80年代初期开始，随着改革开放的逐步深入，我国住房制度开始发生变化，由原先计划经济体制下住房长期的无偿的福利供给和使用制度向住房商品化，社会化方向发展。广东等沿海先期开放城市开始从澳门，香港学习引进商品房预售制度。内地也开始制定相应的政策规章。1994年7月5日，全国人大常委会颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了商品房预售制度，规定了房地产开发企业预售商品房的条件，并确立了商品房预售许可及预售合同备案登记制度。此后，建设部又发布了《城市房地产预售管理办法》对商品房预售的条件预售许可及预售合同备案登记手续的办理等多方面的行为作了相对具体的规定，至此，我国商品房预售制度正式确立。 商品房预售制度在内地的生根发芽绝非偶然，而是有很多内在原因为其提供了契机。1，住房供应不足，某一商品非常稀缺，或者求购量非常大的情况下，顾客往往会采取预订的方式来占取竞争优势，所以在住房供应不足的形势下，商品房预售也就应运而生了。2，由于房地产金融融资渠道少，税费支出较高，资金回笼周期长等导致其原始积累不足，资金匮乏，急需预收款来加速资金的流动。3，住房制度改革使住房逐步走向市场化和商品化，但由于城镇居民的收入普遍较低，购买能力较差，预售商品房价格较低刚好满足了购买力一般的普通，大众。 任何事物是矛盾的，矛盾无时不在，无处不在。因此商品房预售制度有利有弊，是一把双刃剑。其弊端主要体现在以下几个方面： 一，商品房预售行为自身蕴涵的风险：1，多重复杂的法律关系，使商品房预售交易中存在着很多不稳定因素。商品房预售交易不仅涉及房地产开发商和购房人之间的买卖关系，还涉及①开发商与施工人（承包商）间的建筑工程承包关系②开发商与为商品房销售做广告的广告商之间的委托关系③开发商与银行或者债权人的债权债务关系。④购房人与受让人的商品房预售转让关系等等任何一对法律关系的债务不履行或者违约都会影响到房地产开发商与购房人之间合同的继续履行或者完全履行。2，交易标的的不可预见性（非现实性），商品房预售合同的履行周期长：在普通的买卖中，标的物都是现实的，特定的，明确的，当合同生效后就能及时交付并转移所有权给权利人。而商品房预售的标的物期房在签合同时并未现实存在 ，更谈不上合同签订后的交付和所有权转移，购房人需要在合同签订后的1年或者2年甚至更久，等待房屋竣工并且验收合格，购房人交纳了全部购房款，才有可能受让标的物。而从合同签订到等待竣工验收合格的一段时期内，购房人对房屋建设的实际面积，方位，建筑材料的品质，工程建设的质量，公共设施配套，内部装修等等可谓是云里雾里，往往出现购房人期待的房屋与房地产开发商实际交付的房屋天上卷铺人间的悬殊差别，此外加上预购人监督不足，还会出现“烂尾房”房地产商带着预购款卷铺盖走人，“一房二卖”或者“先卖后押：等等 二，商品房预售行为中的欺诈风险，主要是由于购房人与房地产开发商之间的信息不对称，开发商罔顾社会责任，变态地追求最大经济利益抛弃商业诚信引起的。 1，房地产开发企业隐瞒无开发资格或者无商品房预售许可证违规销售未建成商品房2，房地产开发企业预售的房屋不符合法定或者约定的条件