保利地产嘉定项目策划报告.ppt

为保利置业嘉定新城项目制订致胜的产品策略;嘉定新城项目初步认知;——全年供应总量763,497平方米，需求总量653,463平方米，整体市场呈供略大于求态势； ——120-140平方米房型供应占到总供应量的近30%，大面积供应是市场的主力； ——在整体市场呈现供略大于求的态势下，140-180平方米房型供不应求； ——因江桥地区在地域和客户上与本项目区域相差较大，故本次统计剔除江桥地区。;嘉定新城项目初步认知;嘉定新城项目初步认知;本次策略的思路：;第一部分：案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴; 第二部分：项目属性;;［一］土地市场属性解析 ? 现实性?地块基本特质;［一］土地市场属性解析 ? 现实性?地块基本特质;［一］土地市场属性解析? 现实性?市场竞争;［一］土地市场属性解析 ? 现实性?74、90政策特质;产品品质空间提升大 竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。 标杆物业缺乏 目前区域竞争市场缺乏标杆物业。保利置业的介入可以借机打造中高品质产品，在嘉定新城地区树立保利品牌。;［一］土地市场属性解析? 现实性?分析结论;交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。 轨道交通１１号线北段工程将于２００６年初开工建设，２０１１年前建成通车，根据轨道交通１１号线规划，主线、支线分岔地区，位于嘉定区中部的嘉定新城也是最容易吸引客流地区。 轨道11号线：一方面将为区域导入来自市区尤其是西北区的客源。另一方面也为区域导入嘉定老镇的客源。;东西2大产业园区： 本案紧邻嘉定工业区和国际汽车城产业聚集区； 现有的嘉定工业区和正在快速崛起的国际汽车城产业聚集区将为嘉定新城带来大量人口； 初步统计周边5公里内企业总数约500家左右，企业人数超过3万人，按工业企业中层管理人员和技术人员占到总人数的20%以上，预计有实力购房群体超过6000人，而这将是很大的一块购房客源。;［一］土地市场属性解析? 未来性?商业及人口规划;［一］土地市场属性解析? 未来性?商业及人口规划;同属于11号线的延伸板块，发展潜力巨大 目前，普陀北部区域是普陀区??应量较大的板块，但后续供应量逐渐减少； 随着嘉定新城板块的大规模开发，区域未来发展潜力巨大； 目前普陀北部区域均价在8000元/平方米左右，而嘉定新城均价在5300元/平方米左右，二者机价差在2700元/平方米左右； 预计随着城市的发展，及普陀区域供应量的萎缩，08年普陀北部区域与嘉定新城之间的价差将进一步拉大，预计将存在3500元/平方米左右价差。;［一］土地市场属性解析? 未来性?分析结论;第三部分：项目客户定位;项目客户定位 ?分析总结论?区域属性变化导致客户变化;项目客户定位?目标客户策略;项目客户定位?目标客户心理特征描述;项目客户定位?企业客户特别构想;项目客户定位?企业客户特别构想;项目客户定位?企业客户特别构想;项目客户定位?目标客户置业心理探讨;项目客户定位? 客户定位?未来客户消费偏好描述;项目客户定位;项目客户定位?案名思路;项目客户定位?案名1;项目客户定位?案名2;项目客户定位?案名3;项目客户定位?案名4;项目客户定位?案名5;项目客户定位?案名5—分案名;第四部分：项目方案选型;未来发展板块 随着城市化进程，嘉定新城的居住氛围将逐步浓郁，项目所处的核心位置将成为未来的人居、商务及商业聚集之地。 未来城市西北区的中高档居住社区 该板块内的整体规划为购房者展现了生动的前景，及周边产业园区和F1赛车场为板块带来大量中高层次的客源，因此，该板块将出现更多的中高档居住社区。;;项目方案选型? 产品选择;;根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为60.14，也就是说，本地块需具备开发中高档公寓项目的基本条件。 地块在规划和场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。 目前，地块在周边生活配套方面还很不完善，但随着本项目的开发，生活配套将非常完善，自然景观的不足也将由优美的人造景观来弥补。因此，地块具有相当的潜力。;根据我司针对别墅项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为66.9，也就是说，本地块符合开发经济型别墅的基本条件。 地块在城市规划、自然景观、场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。 目前，地块在周边生活配套、人文环境等方面还很不完善，但随着本项目的开发，生活配套将非常完善，因此，地块具有相当的潜力。;项目方案选型?别墅、公寓适合度?开发潜力分析;项目方案选型? 分析结论;;项目地块产品选型 ? 产品类型选择?各种可能的物业类型;项目地块产品选型 ? 产品类型选择?商办区域物业类型组合方案;项目方案选型?地块物业发展的几种可能方案;项目地块产品选型