浦北泰禾新城营销策划建议书整理编辑下载.docVIP

浦北“泰禾新城”项目 营销策划建议书 一、研展部分 （一）项目简介 本项目地处待拆的浦北旧车站与待建的新车站中间结合部，项目总投资约 余万元，由广西五洲合源置业投资有限责任公司与广西泰禾房地产开发有限公司联合摘牌合作开发的房地产项目，占地约101752㎡（合152.6亩），建筑占地面积约29368㎡，。 （二）区域市场分析 1、地理位置优越，升值潜力无限；本项目位于浦北县城中新区，为当地政府重点规划发展的经济新区，往东为浦北城中旧城区，往西为进城必经的二级公路，项目本身也配套有30宽的泰禾大道，贯穿于项目的东西纵向，使本项目与城北、城中旧区连成统一的商业整体。本项目坐拥浦北上风上水的黄金宝地，大区位优势得天独厚，便利成熟的市政配套与旺盛的人气氛围决定了它无与伦比的升值潜力。 2、依托项目本案的原有知名美誉度及项目整体的重新规划设计，丰富的色彩，功能业态的准确定位，无疑使浦北县城增加了一道亮丽的城市商业风景。 3、本项目整体规划的完善，商业物业的合理设计，布局以线型建筑结构结合小区配套做到铺铺临街，框架结构自由组合经营空间，实用性强。 （三）定位支撑分析 1、价值分析（大型综合性商业圈支撑） 本项目地处浦北县城中新区，是县委、县政府重点发展的经济新区，当前浦北县城规划发展格局极不平衡，整体形成北重南轻之势，县里重要行政机构、黄金商业版块均集中在城北区；虽然，城南区以越州大道为首的龙头地段带拉起一定程度的商业人气，但效果并不显著，无法将城北区旺盛的商业人气引导至城南区进行发展，城南与城北两区域之间存在较大的商业隔离区——城中区，因此，本项目的落成将起到发展城中区，带活城南区的承上启下的扛鼎作用。 随着房地产开发竞争日益激烈的今天，客户对房地产项目的配套设施已越来越“挑剔”，而本项目除已确定新建的汽车站将设于本项目的西面，同时，目前规划有大型住宅小区、三星级宾馆、实验小学、公务员小区、医院，而项目的核心位置将建设有一个约20亩的市政广场，填补了浦北至今尚无广场的市政空白。将来本项目所处的位置为浦北县居住、文化、休闲、商业中心区域，其生活娱乐配套、市政公共配套，必然逐步完善。 2、开发商背景优势 泰禾新城是由广西五洲合源置业投资有限责任公司与泰禾房地产开发有限公司强强联合，共同打造的一个大型综合商业小区，其中泰禾房地产开发有限公司的上层机构——钦州泰禾运输集团已为浦北当地受众所熟识，可凭借目标客户群对泰禾运输集团的认可进行强化宣传本项目，刺激客户对投资置业的信心。 3、目标客户群体消费习惯需求 根据本项目营销工作组前期市场调研结果，将依托当地受众投资置业消费习惯规划定位本项目物业，同时在保证项目的合理利润的前提下，大力打造项目综合、现代、实用的特征，努力创建浦北县城中新区标志性综合商业新景象。 项目的开发要求： （1）高品质：体现在突出建筑物风格特点、建筑用料、整体突出的立面规划上。 （2）提升楼盘形象及差异化本项目与其他楼盘、自建房的核心竞争力，依托泰禾运输集团及浦北汽车站丰富的人气资源，使产品优势的得到充分利用和强力提升。 （3）结合提升项目业态规划划分及市场定位，强化开发的价值。 4、开发导向 （1）当前，浦北的商业发展格局呈北重南轻之势，城南、城中旧区尚无任何综合类商业物业，城北浓重的商业氛围无法有效向城南引导，而作为衔接城北、城南的泰禾新城将较好嫁接城北现有商业环境，成为浦北经济发展核心新区，是商业利润实现之切入点。 （2）依托浦北城镇化建设步伐不断加快，人均收入水平逐年提高，同时，国家相关法规文件已也进一步限制宅基地形式交易，使本项目物业无疑将成为目标客户群竞相追捧的对象，市场前景显而易见，是可见升值的绩优股。 5、建筑功能 总体功能：集商业经营、娱乐、休闲、餐饮、住宿、文教于一体的大型商业综合小区。 6、功能分区 （1）居住区（泰禾新城的品质，根据每个组团的附属设施进行延伸、拓展、提炼卖点） （2）休闲、娱乐区（社区附属的商业项目引入、市政广场、三星级宾馆等） （3）服务配套区（专业的智能化物管） （4）商业配套区：铺铺临街的天地楼 7、客户定位 （1）从地理上细分： ①浦北籍在钦州市、灵山县工作的成功人士。 ②县城或周边地区的私营企业主。 ③浦北所属农村收入较高的农民。 （2）从年龄上细分：客户年龄段为35--50岁之间。 （3）从工作环境上细分： ①行政单位公务员。 ②单位效益较好的企业在职工。 ③个体户。 二、企划部分 （市场推广部分） （一）推广主题： 作为浦北县委、县政府2006年度重点扶持的招商引资项目，“泰禾新城”凭借其优越的地理位置，旺盛商业人气，以及完善的小区配套，将倾力打造成为浦北首席最具升值潜力的大型综合商业物业。 （二）推广目标 在这市场份额有限，购买力两极分化较大的县域房地产中，项