祥福雅居.裙楼商业全程策划营销执行报告.docVIP

祥福雅居.裙楼商业 全程策划报告之 营销执行报告  深圳市福田房地产开发公司 周总台鉴： 承蒙信任，我司非常荣幸地向贵公司提交“祥福雅居.裙楼商业”商铺营销执行报告，供贵公司决策时鉴！ 根据市场调查分析工作，我司就“祥福雅居.裙楼商业”商铺进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司专业人员的策划代理经验所完成的。 但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，我司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目商场成功招商（销售）的目的。 因为项目包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商（销售）推广的每个细节，才是招商或销售成功的前提保证。 我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“祥福雅居.裙楼商业”商业项目操作达致圆满成功。 专此送达，顺致商祺！ 深圳市同致行物业顾问有限公司商业部 二○○三年六月五日 目 录 第一章 片区概况 一、片区概况………………………………………………………………………1 1、笋岗片区范围 2、商圈人口数量 二、片区商业分析…………………………………………………………………1 1、项目商圈情况 2、片区商圈业态分布 3、片区商圈主要商场 4、片区功能定位及划分 5、片区商业用地规划 6、片区道路定位及改造 第二章 市场定位 一、项目概况……………………………………………………………………6 二、项目SWOT分析………………………………………………………………7 三、项目定位……………………………………………………………………8 1、定位原则 2、项目定位 3、形象定位 四、项目价格定位………………………………………………………………10 1、租赁价格定位 2、销售价格定位 五、项目目标客户定位……………………………………………………………15 1、承租方定位 2、投资方定位 第三章 营销战略 一、整体战略………………………………………………………………17 1、价格策略 2、包装策略 3、推广策略 4、宣传策略 二、销售模式分析比较………………………………………………………21 1、整体销售 2、分割返租销售 3、一楼分割正常销售 三楼分割返租销售 4、首期送两成半销售 三、阶段性营销策略…………………………………………………………29 1、内部认购阶段 2、强销阶段 四、招商策略………………………………………………………………..32 1、卖点整合 2、招商模式比较 3、招商阶段性策略 第四章 开盘前期准备工作 一、销售准备……………………………………………………………...36 1、场所准备 2、物料准备 二、广告计划……………………………………………………………… 37 1、报纸广告 2、报纸软文 3、车体广告 4、楼梯条幅 5、杂志 第五章 销售招商预算 销售招商预算………………………………………………………………39 第一章 片区商业概况 一、片区概况 1、笋岗片区范围 北到泥岗路，南到笋岗东路，西到红岭北路，东到洪湖西路。 2、该商圈人口数量 现总居住人口2.4万人/暂住人=1/1.552.9万人。(1) 本项目的一级商圈以项目所在地为中心，15分钟步程为范围，划分为笋岗村和田心村，该商圈属于“居住社区级”商圈。 (2) 笋岗片区的其他区域为辐射的二级商圈，该商圈属于“局部区级”商圈。 (3) 笋岗片区位于红岭北路西侧，与罗湖区一脉相承，与福田区的八卦岭片区又一衣带水，所以将罗湖区和福田区列为三级商圈，该商圈属于“市级”商圈。 2、片区商圈业态分布（见下表） (1) 主要业态分布列表 街道 主要商业业态 主要商户 租金 （元/㎡） 公交 宝 岗 路 超市、酒店、餐饮、会所、银行、药店、邮局 华润超市、友谊商场、民润超市、田心酒店、笋岗酒店、麦当劳、三九会所、万事达会所、工行、农行、中行、深发展、一致药店海王星辰 1F： 120-200 大巴：18、212、371 小巴：507 宝 安 北 路 家居、建材装饰、汽车展销、汽车美容养护、文具、玩具礼品、五金、餐饮、银行、旧货市场 香江家私、金海马家居、百安居、香江装饰广场、大兴汽车中心、华南汽车交易中心、翡翠藤器、嘉旺快餐、招行、商行、交行、建行、百合隆旧货市场、笋岗文具玩具批发市场、顺意隆建材一条街等 1F： 100-180 2F： 40-90 大巴：18、218、371路 小巴：453、456、422、441路 梅 园 路 装饰材料、工艺品、陶瓷用品、家具、医药、旧货市场、工具、小型餐厅、保险公司营业厅 艺展中心、香江装饰材料城、一致医药配送中心