二十一世纪城物业管理方案.doc

第一章 项目介绍 二十一世纪城室内总面积16550平方米，为一幢主体为6层的商场用房（包括地下一层），地下一层到五层为商场用房，屋顶为自用办公区。五交商厦室内总面积6950平方米，为一幢主体为7层的商场用房（包括地下一层）。设施、设备包括8部电动扶梯和6部客用电梯（根据图纸） 管理概况与管理理念 物业管理可分小区、高档别墅、厂区、纯商务办公楼、综合商业楼宇等各类管理形式，在物业管理中他们不但具有共同性也存在差异性。共同性可分三个部分：第一：具有前瞻性：俗称意识。第二：制定合理的管理制度和操作规程；第三：具有处理应急事件的能力。 鉴于本大楼属于商场物业管理的特点：进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外物业管理服务设想及策划 2.1 总体管理服务设想及策划 根据二十一世纪城实际情况以及玉湖投资公司对此项目物业管理服务要求的理解，物业管理提出以下的服务设想： 即着手准备日常的物资配备，以便顺利开展日常的物业管理服务工作，同时提前招聘高级技术人员及管理人员至本项目处进行预备工作。 着手工作人员的招聘，并同时根据已制定的各部门培训计划，让有长期经验的专业管理服务人员直接带队实施人员培训及前期操作，以便接管有序，服务到位。 制定管理公约保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。执行日常财务管理工作定期收缴管理费及其他应收费用并及时催收未交的有关费用,保证商场经营管理的正常运作。一、日常服务 1、房屋管理服务； 2、房屋二次装修管理服务； 3、物业共用设施设备管理服务； 4、环境清洁卫生管理服务； 5、绿化管理服务； 6、安全管理服务，包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面； 7、楼宇的电梯管理，外墙清洗等； 第四章 管理目标及服务标准 4.1 管理目标 以综合商务楼服务标准实施对二十一世纪城大厦的管理，体现高档次的管理水平。在进驻之日起即按照区优秀物业管理的标准实施操作，力争在二年内达到区级优秀物业管理项目标准，并力争在三年内达到市级优秀物业管理项目标准，为将来新的发展奠定坚实的基础。 4.2 服务标准 为加强区内的管理，保持良好的环境，维护正常的工作秩序，我们将对区内的卫生清洁、绿化、设备的维修和保养、保卫安全等管理工作实行物业管理，具体要求和标准是： 一、卫生清洁：（一）服务范围：保洁人员重点搞好内的、地下室、楼梯、走廊、标牌、墙面、地面、公共部分的门窗、玻璃、露天、天台各部位的环境卫生等。（二）具体要求：1、室外环境卫生：范围包括前后、左右及整个内各个部位的环境卫生。要求：（1）地面无杂物、无纸屑、无污迹，做到清洁、干净。（2）定时清运垃圾，对的垃圾每天不少于二次清运，特殊情况随时清运。（3）对前、后瓷砖地面每天清扫一次，每周清洗不少于2次。对绿化区每天清理一次，对检查井每月清理一次。（4）定期对办公区内的蚊虫、鼠害进行消杀，确保无四害。2、室内环境卫生：范围包括大堂、走廊、卫生间、电梯、楼梯间、扶手、会议室、会议室前厅、活动室、公共部分阳台、玻璃、各楼层的壁灯、门窗等。要求：（1）大堂、走廊地面不准用带水的工具，对大理石地面保养应定期打腊、抛光。做到地面无杂物、无纸屑、无污迹、清洁、干净。（2）男、女卫生间：要求厕所篓、垃圾桶每天清运垃圾二次，保持无积物、无臭味、外表干净。大小便池保持内外光洁、无污垢、无尿碱、无水垢、无积尘、无污迹、无异味、无积水，定期消毒，保持地面干燥。洗手盆、镜台、镜面保持内外光洁、无污垢、无积水、无斑垢、无斑点、无积尘。地面。墙面保持光洁、无污迹、无脏物、无积尘、顶棚无蜘蛛网，对各楼层指示灯、壁灯、各种标牌等保持表面干净、无灰尘、水迹、污迹、斑点。（3）楼梯、楼梯扶手：要求楼梯、扶手每天上班前清扫擦干净，平时随时清扫。定期上不锈钢油，栏杆及门窗、楼梯走廊保持无杂物、无蜘蛛网、无污垢、无乱堆放物品。（4）电梯：电梯内的卫生保持轿箱外表及轿箱内壁干净、无污迹、无手印、无积尘、无杂物，定期清理电梯缝隙间的积尘，使用专用清洁不锈钢油。（5）会议室：会议室包括各楼层会议室，对会议桌面、椅子、电器、窗台、玻璃、烟灰缸、壁灯等每天清洁一次，要求无积尘、无污垢、地面无杂物、无纸屑、无痰渍、无烟头，对地毯应定期吸尘。对玻璃窗（玻璃、窗柜、窗帘、窗台）保持明净、光洁、无积尘、污迹、斑点；会议室的桌、椅、烟灰缸等摆放有序整齐。3、楼顶卫生：要求每周清洁一次，达到无积尘、无纸屑、无杂物。4、消杀：消杀包括内外的公共部位的消杀，夏季每月六次，春秋季每月三次，冬季（一）服务范围：每月一次，达到无蝇、无蚊、无虫、无鼠害。二、绿化管理：（）具体要求：1、治虫：对绿化区的树木、花草、草坪定