国内外关于住房可支付能力的研究现状述评.docVIP

关于住房可支付能力研究 的文献综述 课题名称： 土地资源管理专题 学生学号： 2011110395 学生姓名： 刘 兵 院系专业： 经济学院 土地资源管理 任课教师： 艾 建 国 关于住房可支付能力研究的文献综述 摘要： 关键词： 一 住房可支付能力的内涵研究 二 国外关于住房可支付能力的研究状况 三 国内关于住房可支付能力的研究状况 国内外关于住房可支付能力的研究现状述评 住房可支付能力内涵界定及测度方法： 20世纪80年代，住房可支付能力(Housing Affordability)被西方学者用于研究政府的住房政策。学者们通过测度住房可支付能力，可以确定住房补贴标准、评价住房制度、评判住房补贴获得者的福利、指导政府对保障房的供给。学者们对住房可支付能力的定义多种多样，但这些定义都有本质特点，即住房可支付能力反映住房与非住房消费之间的机会成本。许多经济学家倾向于将住房可支付能力定义为在没有住房状况限制的情况下一个家庭支付住房成本的能力。 关于住房可支付能力的测度方法，主要集中于两类：一类是直接形式的比率法，包括收入租金比、房价收入比、住房支出收入比指标和住房可支付性指数等。原理是根据经验选定一个参照锚，把计算所得比率和锚作比较，从而判定是否存在支付能力问题。虽然这些指标具有计算简单、容易理解、便于跨时空比较等优点，但其缺陷也不容忽视：一是这些指标仅是支付能力整体水平的反映，没有考虑消费者偏好差异、住房质量差异和住房支付能力差异的结构性原因；二是不能准确地评价城镇低收入家庭的住房支付能力问题，从而无法为政府制定住房保障政策提供依据。另一类是间接形式的剩余收入法。原理是把城镇低收入家庭的收入扣除基本生活费用后的余额作为用于住房的最大支出能力，如果用最大支出能力仍不能在住房市场获得满足基本标准住房，则该家庭存在住房支付能力问题。剩余收入法为理解不同收入、不同规模、不同类型家庭的住房消费差异提供了较好指引，尤其是为政府解决低收入家庭住房问题指明了方向，但也存在明显缺陷：一是主要关注收入，而不是住房；二是很难确定基本的生活成本，不同收入阶层的基本生活成本差异很大。 国外关于住房可支付能力研究现状 国外学者通过构建模型和运用计量方法，研究住房可支付能力与宏观经济、居民收入、土地价格与租金、城市规划、住房政策以及海外移民等因素之间关系，分析导致住房可支付能力脆弱的原因，并提出提高住房可支付能力的建议。 Kim(1993)分析了韩国的住房可支付能力问题，认为韩国的城镇居民住房可支付能力低的原因在于政府直接干预未能阻止房价上升，并建议通过金融、税收等手段降低房价，从而解决住房可支付能力问题。Bramely Glen（1994）讨论了20世纪80年代末期、90年代初期英国住房制度所经历的一场与其他国家一样的可支付能力危机，认为利率快速上升是导致可支付能力危机的重要原因。Van Hirayama（1994）分析日本的住房可支付能力问题时，发现因地价暴涨使住房成本快速上升，高房价是导致住房可支付能力问题的主要原因。Seow（2000）从需求方的现金流视角分析了可支付能力问题，认为可支付能力是收入、抵押贷款比率的函数，提出可以通过调整金融政策提高可支付能力。Bob?Birrell H?Ernest（2003）研究了1996-2001年间悉尼海外移民与房价的变化，发现海外移民增加导致住房价格上升，从而引发住房可支付能力危机。Thomson（2004）研究发现由于低收入、高房价等原因造成可支付能力问题很普遍，提出应通过职业培训、就业扶持、鼓励公司创造就业机会等服务提高居民收入，另外政府应通过提供抵押或小额贷款扶持、低成本保险、建立住房信托基金、减免物业税等途径提高居民的住房可支付能力。E. Moore A. Skaburskis（2004）研究表明，土地租金通过住房租金与住房价格，是影响住房可支付能力的决定性因素，认为最根本的对策是政府要采用政策手段进行干预土地租金。Quigley Raphael（2004）指出，住房价格因品质提高而上升，而品质提高源自于政府规划条令，以及土地利用规划减少了住房供应，提高了房价、租金，这些因素都影响了住房可支付能力。Beer. Andrew（2004）研究了住房可支付能力与规划的关系，认为城市规划限制了土地供应并增加了开发商的额外成本，成为诱发了住房可支付能力危机的主要原因。Burke(2004)认为要从供给和需求两个层面采取措施来提高住房可支付能力，除了在需求层面给