基于价值的决策店铺选址及投资评估报告.ppt

- 本资料来自 - - 本资料来自 - 投资报告目录 投资评估结论 6 地区（商圈）市场容量 3 待选商铺物业情况 4 销售预估、成本分析 5 商圈概况 1 市场机会、风险分析 3 基于价值店铺选址及投资评估报告 呈报人： 年 月 日 商圈概况 1 A 、商圈类型 商圈类型 商圈描述 A、城市级别 A1、省会城市 A2、地州级城市 A3、县级城市 （如：昆明市下属的县级城市，受昆明市影响较大） B、商业区类型 B1、城市商业中心，步行街，顾客覆射区大，是该城市最热闹的地方，周边多是流动人口，各种品牌商品林立； B2、城市次级商业中心，大型商业聚集区，商圈覆盖市区内某一区域，具备商业服务的综合功能； B3、沿道路路口及两侧商业聚集区，具备一定的商业服务功能； B4、该区域是社区中心，周边小区较多，该街道是该区域的核心商圈 B5、大型超市出入口、广场公园附近； B6、大中型购物中心或者依附某一项目而形成发展商业区域； B7、其他描述； C、街道、社区结构 Ｃ１社区商业繁华地段 Ｃ２社区内人流量和车流量较大的位置，停车具有随意性 Ｃ３社区公共服务配套设施集中的区域（如学校，休闲健身场馆） D、商圈可辐射住户数量 E、辐射区域内同行数量 商圈概况 2 B、城市商圈人口数量（本模块为市调报告模块—注明资料来源） 城市人口数量 商圈人口总数及人口概况 城镇人口结构划分 人口结构 年龄结构 占人口总数比 收入状况 受教育程度 1、家庭主妇 30-40岁 2、中老年人 50岁以上 3、年轻女性 20-28岁 4、工薪白领 30-50岁 5、中小儿童 ３-１１岁 主要商圈分布情况（如图所示） 绘制商圈分布图 标明人流动向和街道阴阳面 商圈市场容量 3 当地产业结构 第一产业情况： 无 当地知名企业及或本地知名品牌 公务员平均收入： 第二产业情况： 市政规划情况 1、市政对门店周边5年内有无规划： 无 2、规划中的地段及方案： 无 3、对开设后的门店有无影响： 当地营业员平均工资： 第三产业情况： 商圈经济状况： 地区（商圈）市场容量 4 商圈内主要竞争对手月销售量预估表 商圈内竞争对手； 名称 店数 产品结构 面积 营业人数 预估月销售 地 址 1 2 3 4 根据当地同行销售分析出该地市场容量为多少（元/月，元/年） 同行分布情况（图标所示） 商圈分布图 重点竞争对手店铺情况 待选商铺物业情况 5 待选商铺情况产权情况： 商 铺 号· 位 置 面 积 产 权 人 合同期 租金 交房期 按谈判进程定 合同条款 使用条件 A、区位图（需标明主要建筑物地标、商业区、道路、小区、同行位置、学校、医院、广场公园、附近公交站点、单行道路车流方向） 待选商铺物业情况 6 待选商铺物业情况 7 C、待选商铺附近情况： 待选商铺门店周边营业环境及交通状况 友邻店左边3家门店情况 面积及租金情况 经营状况（月均销售状况） 管理状况（人员素质） 友邻店右边3家门店情况 面积及租金情况 经营状况（月均销售状况） 管理状况（人员素质） 待选商铺交通状况 距离车站距离： 停车是否方便： 是否是单行道： 待选商铺物业情况 8 D、待选商铺照片情况： （现场照片：待选商铺正面近景、远景、左右三家邻居；条件允许：室内现景、消防、排水、门窗照等） 照片 周围商业环境照片 店铺本身照片 市场机会、风险分析 9 A、待选铺面人流量（门口直接） 门店客流构成 消费群体 客流量 消费情况 重点消费时间段 周一~周五 周六~周日 周一~周五 周六~周日 14：00-16：00　 14：00-16：00 渐进 19：00-21：00 19：00-21：00 密集　　 平均人流： 人/分 平均人流： 人/分 　 市场机会、风险分析 10 C、友邻店来客数量参考： 序号 店 名 经营项目 面积 人流量 备注 路过人数 进店人数 A1 A2 A3 A4 A5 A6 序号 成本项目 成本基础数值 月摊销成本额 年摊销成本额 销售占比 1 房租（含转让费） 2 首批货款（８００元/平方米） 3 装修成本（卡其屋６００元/平方米、佐可佑以４００元／平米） 4 货架（卡其屋400元/平方米／平米；佐可佑以３００元／平米） 5 押金（10000元） 6 运输费用 7 人工支出（按当地市场行情） 8　 其他支出 合计 成本分析 11 市场机会、风险分析 12 A、销售预估：（销售额=客单价*购买数）