《物业管理制度规程全集104页》.doc

PAGE  PAGE 106 实现过程的策划程序 1 目的 对特定产品、项目或合同规定专门的质量措施、资源和活动顺序，以确保满足规定要求。 2 适用范围 适用于与特定产品、项目及合同有关的质量策划的控制及相应的质量计划的编制、实施和控制。 实现过程的策划程序是致力于指定质量目标并规定必要的运行过程和相关 3 职责 3．1管理者代表负责批准有关部门编制的质量计划。 3．2物业部负责对各部门质量策划的实施情况进行监督检查。 3．3各部门负责人负责本部门相关的质量策划及编制、实施相应的质量计划。 4 程序 4．1对特定的项目和合同应进行质量策划。策划的结果应以适于组织运作的方式形成文件，《物业管理方案》。 4．2进行质量策划的时机 公司在下列情况下应进行质量策划： a）对承接新的住宅小区或物业管理项目； b）现有体系文件未能涵盖的特殊事项； c）对刚承接的物业管理项目的实施过程进行策划。 4．3物业管理方案的内容 1目的和范围；2物业概况和特点；3管理方式；4组织和资源；5物业管理的总体目标及分项目标；6管理文件；7服务承诺和质量措施；8法规要求；9开办费用预算；10管理费预算；11效益预测；12进度安排；13物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改。 4．4 在编制物业管理方案时应根据以下要求编制： a）针对特定项目或合同确定的质量目标； b）针对特定项目或合同所需建立的过程和子过程，应识别关键的过程和活动；对过程或涉及的活动规定途径，并对这些途径进行评审和形成文件； c）识别并提供上述过程所需的资源配置、运作阶段的划分、人员的职责权限和相互关系； d）确定过程涉及的验证和确认活动及验收准则；对过程和产品的重要或关键特性，应安排测量和监控活动；对其中某些特殊过程的输出应按输入的要求进行验证并确认； e）确定为过程和产品的符合性提供证据的质量记录。 4．5 编制原则为： a）应参照质量手册的有关内容，应符合质量方针、目标，并与质量体系文件中的内容协调一致； b）可引用已有的质量文件中的相关内容，并根据特殊的要求编制新的内容； c）物业管理方案可以作为独立的文件，也可以根据需要作为其他文件（如项目计划等）的一部分。 d）编制的文件或物业管理方案应具有可操作性、适宜性。 4．5物业管理方案的编制、审批和发放 4．5．1物业管理方案由物业部负责人组织编制，经管理者代表审核，总经理批准后，由物业部以受控文件形式发放到使用和相关部门（顾客有要求时，可发放给顾客），同时做好文件发放登记。 4．6物业管理方案的实施、监督和修改 4．6．1各部门在执行中应按照物业管理方案的规定要求进行控制，并将物业管理方案的执行情况及时反馈到物业部。 4．6．2物业部负责监督各部门物业管理方案的实施，根据要求协调相应部门之间的接口和资源配置，填写《质量策划实施情况检查表》以进行总体控制，并及时报告总经理。 4．6．3物业管理方案的修改 当物业管理方案需要修改时，由修改部门填写《文件更改申请》，经总经理批准后进行修改，按《文件控制程序》执行。 4．7物业管理方案完成后，物业管理方案有关文件由物业部负责存档保存。 5 相关文件 《文件控制程序》、《物业管理方案》。 6 质量记录 6．1《质量策划实施情况检查表》。 6．2《文件更改申请》。  文 件 控 制 程 序 1 目的 对与公司质量管理体系有关的文件进行控制，确保各相关场所使用文件为有效版本。 2 范围 适用于与质量管理体系有关的文件控制。 3 职责 3．1总经理负责批准发布质量手册和程序文件。 3．2副总经理负责综合部质量手册和程序文件的贯彻落实。 3．3管理者代表负责审核质量手册和程序文件。 3．4物业部是文件的主责部门并负责组织对现有体系文件的定期评审及修改和资源提供。 3．5各部门负责相关文件的编制、使用和保管。 3．6各部门资料员负责本部门与质量管理体系有关的文件的收集、整理和归档等。 4 程序 4．1 文件分类及保管 4．1．1 质量手册和程序文件由综合部备案保存。 4．1．2 第三级文件可分为两类： a）部门岗位职责，由各相关部门自行保存并报综合部备案存档； b）其他质量文件：可以是针对特定产品、项目或合同编制的质量计划其他标准、规范等，文件的组成应适合于其特有的活动方式。由各相应的业务部门保存、使用。 4．1．3 公司级管理性文件，如各种行政管理制度、部分外来的管理性文件，包括与质量管理体系有关的政策，法规文件等及管理标准（部门管理制度等）部门质量记录文件等，由综合部保存。 4．1．4 技术标准（国家标准、行业