户型--置业顾问培训.pptVIP

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户 型 --置业顾问培训 2010年培训 一、基于户型的价值判断案例分析 2.面积比例适宜 3.户型与定位一致 4.通风采光良好 5.各房屋合理性要求 二、3种常见户型分析 三、户型鉴别的具体标准 四、户型功能的说明 五、对室内功能区的进一步说明 (3)能引起过敏的化学物质浓度很低; (4)尽量不使用易散发化学物质的材料; (5)二氧化碳浓度要低于1000PPM; (6)悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米; (7)每天日照时间应在3小时以上; (8)有足够亮度的照明设备; (9)功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外; (10)厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备; (11)整个房间温度全年操持在17—27之间; (12)室内温度全年保持在40%—70%之间; (13)噪声要小于50分贝; (14)有足够的抗自然灾害的能力; (15)便于护理老人和残疾人; (16)人均公用绿地面积大于或等于2平方米; 宽度不过 卫生间居中,不利于浊气散发 距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室 卫生间 卧室距离邻居的窗户太近 面积稍大的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏间 宽度小于3米或面积过小 主卧室 厨房宽度不够 布局无流线程考虑,厨房水龙头与切菜案台不在同一侧,没有关联 室外 面积过大或过小,边角边原则 餐厅 功能分区不合理 跃层户型室内楼梯的位置不当 各功能空间面积比例不当 户内交通线长 入户无过渡空间 室内 客厅是大过道 面宽太小 形状不好或尺度不合理 视野差 采光口小或采光口凹槽深,使起居室较暗 厅 缺陷 功能区 户型常见的19个缺陷 1.户型的特性 好户型的标准规不尽相同,这是由于设计师是介个市场的大多数需要来设计户型,购房者是介个家庭的极少数需要来选择户型,但是有一点认识是可以统一:基于人性化的设计,对于某一类别的消费者应该是最合适的。 户型的特性标准 一个简便的标准就是看看空间的转换是否自如,交通动线是否简短,相互的干扰是否最少 空间实用要便捷 住宅的主要功能是居家过日子,在功能细分的前提下,尽量减少可用可不用的空间 功能分配要合理 户型有大有小,有繁有简,但最重要的是要大小适度,繁简适宜,大而无当,小而局促,都会使舒适度收到影响 面积大小要适宜 合理的长宽比不大于1.5:1,尽量少点“金角银边” 居室比例要合理 像卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间在每个套型内要保证,否则将影响生活的舒适度 基本空间要具备 具体情况 实用标准 2.户型的需求 购房者在选择户型时,一般是先基于各自不同的宏观需求,如自住需求种的人口数量是一代,两代还是三代,是需要解决有无,还是改善居住;投资需求中的使用性质是长期出租,还是短期炒房,是先自住后出租,还是先自住后转让等等,在匡定了面积大小,居室多少后,人们自然而然地会浮现出各式各样地围观需求: (1)套型需求 套型是户型的核心,选择时既要注意现实的需求,又要考虑未来的变化,不管是自住,还是出租或转让,都尽量符合可持续发展的原则。 套型需求 布局合理 采光优良 通风畅通 布局与配比 有时套型中各居室的布局差之毫厘,需求就谬以千里。因此,结合理论评判布局,结合需求框定布局,就成了选择户型的重要指标。在配比上,均好性是户型匀称的标志,目前国内基本上延续了香港住宅“大厅小窝”的模式,而北方地区的卧室面积适当的放大了。 提示: 在东区和静区的比例上,有个简单的算法:三居室大致五五开;两居室大致四六开;一居室大致七三开。而动区中的起居室与其他空间大致七三开,或者客厅与独立餐厅灯其他空间大致四六开。 采光与通风 对于阳光,南方和北方有着不同的要求:北方因为寒冷,更在意阳光,朝阳面是人们重点的选择;南方因为炎热,尤其惧怕西晒,对阳光的需求不那么强烈。年轻人早出晚归,很少会考虑晒太阳,可以选择价格低一些的北向房;老人需要阳光的照射,两居以上的户型,至少要保证一个卧室或起居室处于朝阳面。景观也是朝向的重要因素,像大到山景、海景、河景、湖景、小到小区园林、水景、都会或多或少地影响着现代家居生活,因为好的景观会对心情起着重要的调节作用,这也是一些背向阳关、朝向景观的套型反而卖得好的原因。采光还要注意采光口的大小,也就是窗户的宽窄高低。大窗户采光、观景丰富、视觉上能延展居室空间,同时充满着时尚感,但保温会受到影响,并且私密性也差一些。住宅的通风在南方要求高一些,这是因为空气相对潮湿,像卫生间、工人房,在北方可以做成暗的,但在南方则多为明窗。 (2)功能需求 在总面积一定的情况下,选择什么样的空间组合,以达到居室效益的最大化,是影响户型的关键。 卧室与起居室 不论是过去的“室大厅小”,还是现在的“室小厅大”,选择住宅时,恐怕首先考虑的还是有几个卧室,才能满足生活的基本需求,起居室包括门厅、客厅和餐厅

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