扑朔离迷的房地产市场与宏观调控--—兼谈本周股市和电影«唐山大地震».docVIP

扑朔离迷的房地产市场与宏观调控 —兼谈本周股市和电影?唐山大地震? ? 复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授 ? （一）中国几大城市房价可能已是世界最高的了 ? 21日晚从凤凰卫视中看到一组数据令人很吃惊：按户均收入来看，柏林居民买一套房只要3年多（即10万欧元收入，房价为30多万欧元）；同一指标，纽约为6年多；东京为8年多；莫斯科为17.2年；香港为20.8年；新加坡为30年（新加坡85%为廉租房，而这里的“30年”是对15%的市场价房而言）。而中国大陆城市，该电视台未能获得统计数据，他们估计北京为25年；那么上海呢，深圳呢，一套房动辄在350-400万，年均收入有10万的话，就是35-40年（今年5月1日，上海内环线内房价为4万）。 ? 这真是令人震惊。 ? 此外，证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据就是：将房地产现价卖出，如一套150㎡的上海旧房子，可卖得300万，拿去存5年期存款，年利率为3.6%，一年收益可得10.8万元；如果买企业债券，5-6%的收益（税后），一年收益可得15-18万。但拿去租给别人，租金只能收到每月4000元，一年4.8万元，还得交税，还得经常为房客修空调、冰箱、水、电等等，烦恼无比。这种情况，只有中国有。我的一位硕士研究生毕业后在牛津大学读博士，现在已在当地买房了，因为那里租金完全超过了当地银行按揭贷款，可以以租还贷。可见，中国一些特大城市房价太高，而且肯定有泡沫。 ? （二）百日调控下扑朔迷离的房地产市场 ? 但有泡沫不等于可以马上用“休克疗法”去鲁莽地捅破它。经济学家就如医生，他们不是画家可以随意画画、修改；不是文学家，可以把女孩子描写得“沉鱼落雁”。经济学家与政府领导对于宏观经济的大病、重病只能像现实生活中的医生那样，根据病的实际情况来提出治疗方案。中国今天形势下对房地产的政策左也不是右也不是：不抑制房价不行，狠狠抑制，如果一下子捅出第二个日本也不行。日本20年换了15个首相，失业率大增，经济大衰退之路中国万万不能走。 ? 因此中国这次从四月最后一周起的调控一直十分奇怪。一方面让上海上报房产税试点方案，一方面让媒体对此大报道，一方面又下令对房地产进行差别化利率贷款。但真正的调控就是房贷控制很严，其他政策均未出台。“房产税”也只见报上去，又不在国务院会议上讨论。今天又报导财政部说要2012年出台。这等于一个利多，起码这一年半不会出台了。为什么2012年出台？正好是政府换届之时。笔者认为“房产税”在修改后，实际必然变成物业税，出台必须经过人大常委会审议，这是很难通过的（但财政部的官员贾康、刘桓等可能还没有比较分析过）。 ? 在百日调控（“引而不发”，实际发得不多）下，上海成交量降到24万㎡/月，深圳豪宅价在大跌，北京成交量也很小，有降价销售的。但是二线城市房价没有跌，如哈尔滨、昆明、宁波；有的还在大涨，如新疆的喀什市，上个月还仅2000元/㎡，一个月后就涨到4000元/㎡了（宣布为“经济特区”了）。 ? 显然，国务院是要对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控，对二线城市、中小城市没有过分调控之意：2000-5000元/㎡，有必要调控吗？ ? 因此，这次的房地产调控是历次中最奇怪的一次，对大城市调，对中小城市却不希望它们跌。实际上是希望通过这种差别化政策，保持中国经济能有较高的增长。尤其对经济适用房与廉租房（全国要搞580万㎡，不是小数字），还想推进、扩大。 ? 国务院希望仅通过“第二套贷50%，利率为正常利率之1.1倍；房价上涨过快的城市第三套不贷”的做法，让炒房族资金链断掉，让无钱者不能炒房，来抑制房价上涨过快。这种做法，属于用计划经济的方法来管市场经济，属于很严厉的窗口指导。这样下去，对炒房族的杀伤力还是很大的，实际上是釜底抽薪地停止了房地产炒作市场中的、银行全力支持的信用交易、垫头交易行为。 ? 笔者估计，这项差别化的房贷政策如果持续1年以上，大城市的房地产炒作风会最终冷却下来。因为据传，国家电网透露，对全国660个城市6个月的追踪，用电量为零的房间达6500多万间，如果情况确实，那么这些房子可住2.6亿人。那就是说，炒房、囤房者确实存在。（这则消息，有人否定过，但凤凰卫视昨天又报道了一遍。） ? 中国房地产要么涨，要么跌（1993年-1999年，曾在朱镕基调控下跌过6年），不可能走平台。大城市房价如果一年不涨，以银行贷款炒房的人就会退出一批来。他们全部的希望在于“大涨”，涨后卖出，还贷盈利。不跌不涨，就得付巨额利息，他们就受不了。 ? 但是，喀什市一个月从2000元/㎡涨到4000元/㎡给人很深启迪，即中小城市、县城房价由于调控力度弱，地方政府又决不会主动调控，那么房价在社会游资的参与下，还会涨。浙江某市，200套别墅（400万元一套），三天抢光。这令人意识到，中国房地