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高档住宅小区智能化设计 方案规划及技术实现 编制单位 资质证书 设计施工一体化 系统参考 目 录 第一章 绪论1 1.1、需求分析1 1.2、系统组成2 1.2.1、小区公共智能化系统2 1.2.2、家居智能化系统2 第二章 公共智能化系统3 2.1、功能需求3 2.2、信息设施系统4 2.2.1、综合布线系统5 2.2.2、电话通信系统5 2.2.3、计算机网络系统5 2.2.4、卫星及有线电视系统6 2.2.5、背景音乐广播系统6 2.2.6、信息公告及发布系统7 2.3、公共安全系统7 2.3.1、视频监控系统8 2.3.2、入侵报警系统8 2.3.3、门禁控制系统9 2.3.4、可视对讲系统9 2.3.5、电子巡查系统9 2.3.6、车库（场）管理系统9 2.4、信息应用系统10 2.5、机房工程10 2.5.1、弱电总配线机房10 2.5.2、智能化总控机房10 第三章 家居智能化系统10 3.2、家居安防控制系统12 3.3、影音娱乐定制系统13 3.4、中央智能控制系统13 附录 参考标准及文档14 附录：另一种方案架构探讨15 I 第一章 绪论 1.1、需求分析 高档住宅小区是指由高级 或豪华住宅构成，尤以环境优 美，配套设施完整以及利用高 新技术服务社区的现代化住 宅小区。高档住宅小区都是非 普通住宅，一般来说包括别墅 和高档公寓，具体来说面积都 大于144平方米，容积率都小于1。别墅是指（在郊区或风景区建造的）园林式 住宅，一般拥有独自的私家车库、草坪花园、院落等；高档公寓是指单位建筑面 积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住 宅、顶层含花园或多层住宅配用电梯住宅，并拥有良好的绿化环境、商业服务、 物业管理等配套设施。 高档住宅小区智能化应用中有两类人群的需求：一是小区物业，二是小区业 主。显然，与普通小区相比，高档住宅小区内的业主们需求更高，需要的服务也 更为多元化，这是因为高档住宅小区内的设备更为先进，环境更加优美，造价也 更高昂，而且由于小区内业主大多为经济实力较雄厚、文化素质与社会地位较高 的人群，对服务的要求也较高，同时也能付得起较高的管理费。因此，高档住宅 小区智能化选型宜定位在高端设备。 另外，两类人群的需求对应不同的应用领域：一是小区公共服务，二是家居 服务。小区公共服务的物业管理，其核心价值体现在服务和业主的满意度上，高 档住宅小区物业管理团队的专业化高素质将使智能化高端设备的良好运行维护 得到保障，从目前高档住宅小区物管的发展，有两种比较先进的集中服务模式， 管家式管理模式和酒店式管理模式。管家式管理模式是高档别墅住宅区物管的未 来发展趋势，目前国内的“管家式服务”有别于欧美的“管家服务”，只是借鉴 1 了传统门内的“一对一”家庭式服务，除公共服务外还提供家庭特约的“一对多” 服务，类似于酒店的“金钥匙”服务。酒店式管理模式是在物管中引入酒店管理 的规范化和程序化，被认为是未来高级公寓的物管发展模式，更是借鉴以人为本 的星级酒店服务核心为新型物管理念。而家居服务一般仅局限于单个业主家庭， 其更加注重家庭个体安全和个人隐私的特点，是现有物管的集中服务模式无法完 全替代的，也是高档住宅小区个性化需求的体现，当然家庭个体需求和小区公共 需求二者并不是互斥切割、而是有机共存。 1.2、系统组成