物业管理方案编制.doc

——物业管理方案编制 编制人: 目 录 一 物业概括 二 物业管理的指导思想 三 制定管理目标 四 物业管理机构设置及管理方式 五 物业管理服务策划与构想 六 社区文化和便民服务方案 七 管理处物资配备 八 收费及财务预算分析 九 接管小区物业管理的几项建议 一、物业概况 (1)基本信息 物业类别 住宅、高尚住宅 建筑类别 板塔结合 多层 小高层 高层 物业地址 罗湖东梧桐山半山风景区 交通状况 公交：103路、65路、208路等公交线路地铁：地铁8号线规划中 项目配套 游泳池、棋牌室 、美容美发、 洗衣店、 咖啡厅 、停车场、 健身房 1、工作宗旨：业主至上、服务第一( R: p9 ^ F7 {. |2质量方针：为顾客提供一个“安全、清洁、优美、舒适、方便“的生活和工作环境。! G4 Z0 Q; C* P0 V* q3工作精神：严格要求、自觉奉献0 d??m3 I2 c9 q$ ] N5 S1 W `$ h/ B7 K4 w5 b、品牌特征：高档物业特征、优质服务标志7 C: C, j( q! F?1.基础管理目标 （1.2）配套设施、设备、场地管理方面? 检查项目 检?查?内?容 检?查?标?准 公 ? 用 ? 设 ? 施 公共 楼 梯、、锁、天线、天台、通道大厅、公用卫 生 间、天花板、井房、机房、室外通道、地面、护兰雨水管、污水井、化粪池、隔油池、排水渠、路 灯、庭 院 灯、公共 楼 梯 灯、小区 内 娱 乐设 施，雕 塑、泛光 公共楼梯、门、窗，天花板、锁现状 公共楼梯、门、锁、窗、天花板完好，无破损；公用卫生间内设施完好，无浪费现象；无线、护栏等维保合格；道路平坦整洁、花池完好；沟、渠、管道等畅通、无积水；污水井、化粪池、隔油池等清理及时；强、弱电井、机房清洁无杂物堆放、公共楼梯灯、路灯等无不亮及附件残缺现象。 公用卫生间内设施现状，有无浪费水现象 天线、护栏、雨水管、路灯杆、庭院灯柱、小区内娱乐设施、雕塑保养情况 室外通道、地面、花池、污水井、化粪池、隔油池，室内外排水渠现状 强、弱电井、机房卫生状况 公共楼梯灯、庭院灯、路灯、泛光相关情况 装 ? ? ? 修 ? ? ? 管 ? ? ? 理 开 工 申 报 登 记 装修管理是对政府相关装修管理决定或法规及公司相关文献的掌握程度 熟悉建设部《室内装修装修管理办法》及《万达物业管理手册》中所述内容，对装修申报资料严格把关，对所管楼宇的结构及被申请装修房屋的建筑特性的提问，即问即答且答案准确。 装修资料的审批要点的掌握情况 是否熟悉所管楼宇的结构及被申请装修房屋的建筑特性 装 修 现 场 管 理 装修用材料的监督及对地面、窗、门、阳台、厨房、厕所等位置施工规范的要求 对禁止使用的装修材料不按相关规范施工的工程严格按签订的协议执行，按章索赔，并切实作为巡查记录。现场记录及其它记录及时完备。 装修人员管理、防火监督、装修图履行情况等方面的控制 现场检查记录、有效性 对违章装修的处理情况 防水层、暗埋管等隐蔽工程即时验收情况 核验 针对所申报项目的核验及相关记录 符合申报内容，对房屋本体、公共设施、毗连部分等不造成损害；核验记录清晰 分 包 方 工 作 监 管 机电设备、房屋、本体维修保养、水处理 电梯、空调、供暖设备、消防、水处理、分包方实际工作及合同履行情况。 符合管理手册6.2要求以及各物业分公司补充规定 房屋本体等零星维修、保养分包方的实际工作及合同履行情况 设备故障分类统计及跟踪处理情况 有统计、分析，有跟踪处理记录 分包方管理记录 有记录，有考核 对分包方的评价情况 评价记录真实、完整 物 ? 料 ? 控 ? 制 物料申购的审批、合格供应商档案、物料的管理 物料申购的审批记录 符合管理手册6.2要求以及各物业分公司补充规定 采购程序 采购物品的检验试验情况 物品入库、出库与物品帐相关情况 待检、合格、不合格采购物料的分类管理情况 采购物品紧急放行相关情况 上 门 服 务 派工维修、维修回访、业主（用户）投诉处理、维修工言行规范 信息登记、传达 无漏登、传达及时 派工的及时性 按制度规定的时间派工 维修效果跟踪 有回访，有记录 顾客反馈 反馈记录的真实性，反馈意见的处理及时 违纪情况 无乱收费、无私自索要 ? 检查项目 检?查?内?容 检?查?标?准 ? ? ? 电 ? ? ? ? 设 ? ? ? ? 备 变 配 电 系 统 变压器运行、保养及相关质量记录情况。 变、配电设备正常运行，高、低压配电柜、配电房清洁，相关安全防护