房地产估价理论与方法.pptVIP

房地产估价理论与方法;目 录;第一章 房地产和房地产估价一、引言二、房地产的概念三、房地产的特性四、房地产的类型五、房地产估价的概念六、房地产估价的必要性;房地产的概念;房地产不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为60%—70%。;房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。 房地产的存在形态：土地；建筑物；房地。 房地产的其他名称： land：地球的表面及上下垂直空间 real estate： land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物 real property： real estate+与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。 ;土地的概念;建筑物的概念;房地产的特性;房地产的类型;估价对象（从实物角度看）;估价对象（从权益角度看）;估价对象（从权益角度看）;估价目的;估价时点;;拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。 实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。 ;第二章 房地产价格的基础知识;房地产价格的形成条件;影响房地产需求的因素;影响房地产供给量的因素;房地产的均衡价格;房地产的需求弹性和供给弹性;弹性数值的类型;房地产供求与价格之间关系的特殊性;地价与一般物价的不同;房地产价格的特征;房地产价值和价格的种类;房地产价值和价格的种类;第三章 房地产估价原则;合法原则;合法原则（合法产权）;最高最佳使用原则;最高最佳使用原则估价前提的判断和选择;替代原则;估价时点原则;估价时点举例说明;在建工程在不同估价时点下的估价;公平原则;第四章 比较法;比较法的基本原理;比较法的操作步骤;交易实例资料收集内容;;可比实例的选取;建立价格可比基础;交易情况修正;买卖双方应负税费下价格的计算;某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为：2325÷（1－7％＝2500（元／平方米）;某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。 则该宗房地产交易的正常成交价格为： 2625÷（1＋5％） ＝2500（元／平方米）;交易日期调整;某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为： 1000×8.26×（1＋0.2％）8＝8393（人民币元／平方米） ;房地产状况调整;直接比较修正与调整公式;综合比准价格的求取方法;第五章 成本法; 成本法(cost approach或Contractors method)，又称成本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估算房地产价格的方法。成本法求得的价格叫积算价格。; 成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。 从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格——卖价，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。 从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。;成本法的适用对象和条件 一般而言，只要是可以估算出其成本的房地产，都可以采用成本法估价。但成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如住宅、学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计