20101211西安小寨东八里村综合改造项目附件.pptVIP

城市级商业、酒店、写字楼将作为本项目的核心功能物业，我们将根据市场环境研究探讨发展方向 小结——南部商业供应量稀缺，商业价值存在巨大升值空间 城市商业发展历程——随着城市经济的发展，西安商业市场发展经历4个阶段，目前已进入商圈快速拓展、新兴模式阶段 1995年以前，西安市北面，因其火车站人流的形成，在北面出现了两个百货商场； 在西安南面，也因大学的聚集，学生消费群的形成，以及军区的配套服务商店，也零散的出现了几个百货公司； 在这一阶段，由于人流聚集而推动市场供应的几个百货公司使西安市的商业零售格局出现雏形。 商业发展机会1——区域人口结构在近几年将发生巨大变化，人口结构的变化将带来潜在消费需求的释放 区域内现有居住人口：112万 区域内学生人口数：16-18万 2008－2010区域内新建项目约42742户，按每户3人计算，总人口约为13万。 商业发展机会3——随着商业市场的快速发展，综合性购物中心、MALL等现代商业形式将成为趋势，满足消费者多样化需求 商业发展机会4——国际化、现代感、时尚化、艺术化的新型商业在西安商业市场存在发展空间 1.商圈预测法——通过商业支撑面积测算，本项目可支撑的商业面积约为4.6-6.9万平方米，商业建筑体量为10-14万平方米 2.市场类比法——西安市主流购物中心的规模一般在10万平方米左右，高档百货规模在3万平方米左右，目的地型及旅游性质商业的规模跨度大 2.案例比较法——百万级的大型综合体中，购物中心体量在10-12万平方米左右 本项目的大型商业规模应控制在10-12万平方米以内，发展方向为具有体验性、参与性、多元化的新型购物中心，整体档次为中高档 城市级商业、酒店、写字楼将作为本项目的核心功能物业，我们将根据市场环境研究探讨发展方向 西安市高星级酒店客源来源广泛，但目前具有特色差异的精品酒店仍是个空白 城市级商业、酒店、写字楼将作为本项目的核心功能物业，我们将根据市场环境研究探讨发展方向 写字楼市场机会2——经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势，促进办公物业市场良性发展 市场容量测算—— 2.需求预测法：根据西安市未来五年内三产就业人口的增量计算办公物业的需求量为450-500万平方米 区域市场总体容量预测——基于未来西安办公物业市场的增量分析，未来五年内本区域办公物业的市场容量可达到30-40万平方米 本项目办公物业规模预测——根据市场办公物业的平均销售量及市场容量，建议本项目的办公物业规模10-15万平米为宜 本项目核心物业的发展规模进行测算—— 城市级商业、酒店、写字楼将作为本项目的核心功能物业，我们将根据市场环境研究探讨发展方向 城市级商业、酒店、写字楼将作为本项目的核心功能物业，我们将根据市场环境研究探讨发展方向 酒店规模测算——结合西安市五星级酒店市场，建议酒店总体量6-7万平米，客房占51%，餐饮占10%，会议占8%，其他区域占24% 100% 60445 总计 大堂、行李寄存处、办公空间等 24% 14400 公共区域/后勤等 健身中心、室内游泳池、SPA、棋牌室、品牌专卖店、商务中心等 7% 4200 康体娱乐 大型宴会厅、会议厅、多功能厅等 8% 4800 会议 西餐厅、中餐厅、特色餐厅、咖啡厅、酒吧等 10% 6000 餐饮 酒店客房 51% 31045 客房 经营类别 所占比例 面积（平方米） 经营项目 停车位数量： 在国家星级评定标准中为总房间数量的40%左右，每个车位面积约35-45平方米，按照400间房间测算，应至少配备停车位150个，总面积为5000-6000平方米； 本项目处于大型住宅和商业综合体内，各业态都需要停车位，在此建议设计整体考虑停车区域，而并不将停车位面积纳入到酒店总面积中。 酒店规模预测 写字楼 商 业 酒 店 市场环境分析 补充物业 核心物业 住 宅 公 寓 07到10年西安办公成交量逐年递增，其中10年递增效果最为明显，预计成交量达到68万㎡； 2007年办公成交量为22万㎡，2008年为25万㎡，2009年为36万㎡ ，2010年前三季度为44万㎡； 办公市场未来前景良好。 08到10年办公成交量逐年递增； 08年受经济危机影响成交量很少，随着后续经济的不断复苏，09到10年成交量大幅上升，整体增长趋势呈阶梯形快速上涨； 08年办公成交量平均增长率为4%； 09年为47%；10年为13%。 2007-2010年写字楼成交面积走势分析 2007-2010年各季度写字楼成交面积走势分析 07到10年办公成交量逐年上涨，08年办公成交面积25万平米，09年为36万平米，10年前三季度为44万平米 写字楼市场成交 西安办公市场整体发展相对落后，在西安商品房市场中所占的比例较低； 办公市场供求关系受个案项目