《物权法》物管部分解读.ppt

* 物权定义 《物权法》第二条　因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 13年酝酿 物权法的筹备工作始于1993年，2007年3月16日，物权法被审议通过，前后历时13年。 　　8次审议 　　从2002年12月物权法初次审议，到2007年审议通过，共经过5年8次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。 　　11543件民意 　　2005年7月，物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见11543件，并先后召开100多次座谈会和多次论证会。 　　延长1至2天 　　2007年全国政协十届五次会议定于3月3日下午开幕，3月15日上午闭幕，与以往开十天会的惯例相比，会期增加两天。 　　相应地，十届全国人大五次会议定于3月5日开幕，3月16日结束，也比往年多开一天会。这增加的会期，将用于讨论物权法草案和企业所得税法草案。 　　2799票赞成 　　2007年3月16日上午，十届全国人大五次会议，参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，通过了物权法。这部法律被认为对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。 第七十条? 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条? 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条? 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （共有部分：专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线；物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所） 第七十三条? 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。  物管法中有关物业的规定 第七十四条? 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。??? 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。??? 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十五条? 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。??? 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。  第七十六条? 下列事项由业主共同决定： ??? （一）制定和修改业主大会议事规则；??? （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；??? （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；??? （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；??? （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；??? （六）改建、重建建筑物及其附属设施；??? （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ??? 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十七条? 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（经营性用房是指利用房屋进行各类商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋） 第七十八条? 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。??? 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第七十九条? 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第八十条? 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十一条? 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。??? 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条? 物业服务企业或者其他