《西安高新区科技路城市综合体项目定位报告 》.pptVIP

时尚 品味社区 填补时尚、品味气质形象的市场空白点 形象总策略 第六部分：整体发展定位 整体发展定位 总体形象定位 总体产品定位 总体客群定位 总体价格定位 黄金三角的核心，中心区的心脏 住宅片区 商务片区 创业基地 创意 产业 本项目 地段价值 * 市场关键点 住宅 商业 写字楼 酒店 供求关系 占位 西安写字楼市场整体供大于求，空置率持续走高 □西安市写字楼供求关键点 写字楼空置面积高， 整体出租率低，竞争激烈 2005年销售较好主要得益于旺座现代城等个盘的旺销 根据西安市房地局统计数据 □高新区写字楼供求关键点 —高新区技术制造型大型国企以自建写字楼为主，而大量中小型 企业对价格敏感度较高，造成专业写字楼办公物业的需求有限 —写字楼供应量大，产品供应同质化严重 —高新区周边工业企业自建写字楼及厂房出租，严重分流了写 字楼物业的部分租用客户 40% 2005年 50 42000 华晶商务 20% 2005年 50 28000 紫洲国际 60% 2004年 70 49000 高新国际 60% 2003年 60 85601 创业广场 60-70% 2003年 30 32000 杰座广场 65-70% 2003年 53 18000 南洋国际 60% 2002年 60 57944 高科大厦 50-60% 2002年 30 21000 骊华大厦 100% 2001年 55 15000 E洋国际 70-80% 2000年 40 35000 亚美大厦 60-70% 1998年 25 6780 城建大厦 60-70% 1998年 30 12000 火炬大厦 出租 投入使用时间 租金(元/㎡月) 总建筑面积(㎡) 名称 □写字楼供求关键点 传统写字楼整体 出租率较低，约60% 近3年传统写字楼存量大，空置率高 写字楼的去化面临严峻挑战 □价格与销量增幅关键点 高新区写字楼 06年销售价格呈回落趋势 高新区写字楼价格回落 6300元/平米 2674平米 6100元/平米 4378平米 紫云生态大厦 4650元/平米 5087平米 4400元/平米 5066平米 西高智能大厦 4650元/平米 9591平米 4250元/平米 6884平米 金桥国际广场 4750元/平米 17249平米 4400元/平米 13278平米 华晶商务广场 6978元/平米 46840平米 6150元/平米 71790平米 海星城市广场 4500元/平米 54589平米 4250元/平米 33892平米 旺座现代城 2006年价格） 2006年销售面积 2005年价格 2005年销售面积 写字楼名称 □价格区间与去化速率关键点（部分数据列举） 4000-4500元/平方米价格区间的写字楼有一定市场 40% 4600 紫薇龙腾.优格办公 52% 3900 海升国际8号 36% 4500 金桥国际广场 45% 4400 旺座现代城 95% 4500 杰座广场 公寓式写字楼 — 4500 丽华科技大厦 82% 4600 华晶广场 26% 6200 紫洲国际（紫云生态大厦） 60% 5500 财富中心 80% 6500 高科广场 35% 7000 西部国际广场 — 7500 高新国际商务中心 综合写字楼 销售率 售价(元/平方米) 项目名称 类型 在以上写字楼市场关键点的指引下， 我们可以看到 □开发方向关键点 写字楼的市场供大于求 已经出现写字楼与住宅价格倒挂现象 对项目开发带来的只有弊而没有利 市场关键点 住宅 商业 写字楼 酒店 供求关系 占位 □西安市酒店供求关键点 类别 旅游外汇收入（万美元） 比较构成（%） 1．长途交通费 12311 30.1 2.旅游 2045 5.00 3.住宿 1621 11.30 4.餐饮 3803 9.30 5.娱乐 1779 1.10 6..购物 9897 24.2 7邮电通信 2451 6.00 8.市内交通 858 2.10 9.其他 3112 7.70 西安酒店需求旺盛，消费能力强劲 □酒店经营关键点 58 42 49 51 45 55 0 10 20 30 40 50 60 1 西安宾馆旅客构成（%） 国内 国外 散客 团体 商务 旅游 从以上的统计图表可知，西安酒店的旅客构成的平均情况为：国内游客为58%；国外为42%；散客为49%；团体为51%；商务为45%；旅游为55%。 有效地满足商务客群及旅游客群需求是酒店经营关键 □高新区酒店供求关键点 高新区为西安核心商务区， 为酒店业带来极大的机会点 从周边客群、投资回报以及市场的状况，我们得出 □酒店运作方向 酒店业存在较大机会点 有效地联结市场需求，满足长期经营的的要求。 具体的测算，在大方向确定后提供。 市场关键点 住宅 商业 写字楼 酒店 供求关系 占位