《都市综合体研究 》.ppt

都市综合体研究 商务、商业结合项目的KPI体系 综合体的四种发展模式 四种综合体发展模式发展条件总结 都市综合体 各部分功能的相互关系 都市综合体 各部分功能的相互关系 开发城市综合体的关键成功因素 功能复合的综合体各部分功能的作用与相互关系 * 综合体（complex） 定义 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。 综合体（complex） 综合体的两种表现形式 一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。 综合体（complex） 综合体的特点 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 综合体（complex） 附：综合体与单功能物业的比较 单一 多样化 建筑形式 目的性的 体验式的 客户活动 较大 较小 客户综合使用成本 全部来自于外部 具有自我寄生功能，部分来自于内部 客户来源 较小 较大 经济风险 相对较小 一般较大 总投资 较大 较小 投资风险 根据功能确定 一般在城市核心区域 区位 单一性 复合性、适应性 功能 单功能物业 综合体 比较因素 商务成熟区内 保证车行、人行均可方便到达 不限，一般为综合体 目标明晰，拥有持续经营和推广的决心、能力 依赖成熟的商业氛围 与周边能够形成较明显的差异化优势 商务、商业结合项目的KPI体系 硬性指标 软性指标 区位 道路条件 建筑形式 开发商 商业氛围 入市时机 商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑 定位 模式一：以商业为核心功能的发展模式 office shopping (主) +hotel …… apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 模式四：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的发展模式 hotel + office + shopping + apartment +…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping Hotel(主) +apartment(次) + office …… 案例：上海商城 模式二：写字楼为核心功能的发展模式 shopping office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 世联研究 出现于国际大都市，有的足够的商业和商务市场支撑 优越的地理位置，位于商业区核心区，依托CBD 良好的交通环境 超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城” 城市酒店市场发展成熟，有足够的商务客户群支持 不远离城市CBD区，所处区域具有较大的发展潜力； 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围; 交通可达性好，紧临主干道或者交通枢纽 城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业簇群已形成，写字楼市场有客户（产业）支撑 优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区； 区域具有较大的发展潜力； 具有良好的可视性和标志性 优越的地理位置，位