不动产评估 收益法.pptVIP

第三节　收益法的应用实例 一、单独求取土地价格（土地残余法） 二、单独求取建筑物收益价格（建筑物残余法） 三、评估不动产价格 一、土地残余法 1、估价思路：以收益法以外的方法求取不动产的纯收益和建筑物价格。从不动产的纯收益中扣除建筑物的纯收益，得土地纯收益，再以土地资本化率，以有限年期公式还原，求得有限年期土地使用权价格。 　2、例题、某公司于1998年3月以有偿出让方式获得A地50年土地使用权，面积3500m2，于1999年9月在地块上建成9800m2写字楼，当时造价1500元/ m2，经济耐用年限60年。目前全部出租，月租金27元/ m2。 　　市场调查：同类月租金28元/m2，重置价1700元/m2，残值率2%，年管理费为年租金的2%，年维修费、保险费分别为重置价的2%、0.5%，，土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地、建筑物还原利率分别为5%、7%。 　　　试估算A地2001年3月的土地使用权价格。 估价过程：待估不动产出租，有收益，采用收益还原法。 1) 计算总收益（客观收益） 年总收益=28×12×9800=3292800元 2) 总费用 　年管理费=年总收益×2%=65856元 　年维修费=重置价×2%=1700×9800×2%=333200元 年保险费=重置价×0.5%=1700×9800×0.5%×=83300元 　年税金=建筑面积×3