香啡屋连锁店选址分析1报告9.doc

现物业名称 房东姓名 地址 南宁市火炬-农院路口 电话 经营范围 奶茶、咖啡、小吃、烧烤 经营面积 两层建筑，总面积达200㎡ 店前广场面积 600平米（有点夸张了） 交铺时间 2012-9-1 电话 选址报告： 本次选址报告的依据是我们团队多次实地调查和网上地图的资料。该地点属大学园区核心，与广西大学和广西财经学院相邻，具备完善的教育配套和人文底蕴；周边生活配套成熟齐全，汇聚了商业、金融、教育、生活、专业、市场等商业生活配套和四通八达的交通网络。 城市分析：（完成） 南宁是广西壮族自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。市区面积6559平方公里 其商圈当属南宁市文化氛围浓郁的教育中心，它汇集广西大学、广西财经学院、广西师范学院、广西中医学院等区内顶级教育学府，自治区级重点中学西大附中、36中；南宁市最大的初级中学37中；以及南宁市育才双语实验学校、西大附小、锦华小学、五里亭小学等知名小学环绕整个商圈。 南宁北大医院、南宁市第八人民医院等坐镇，为片区的人们“保驾护航”；中国银行、中国工商银行、中国邮政储蓄、中国建设银行等银行密布，为人们提供快捷服务；七天连锁酒店、城市便捷酒店等配套设施提供住房便捷…… 火炬路上的商业也越来越趋向繁荣，包括服装、饮食、理发、眼镜、药店、酒店、银行等。走在火炬路上，你不用担心吃的问题，爱民螺蛳粉、三品王、康群螺蛳粉、榜样原盅蒸品、柳盛等沿路美食等着你；农园路的烧烤摊以及著名的南铁美食也能让你一饱口福。农院路上的服装店也是出了名的物美价廉，学生可是逛得不亦乐乎哦！?　 北大客运中心，紧靠城市快速内环道，是南宁市作为大西南出海通道建设的公路交通枢纽站点之一，连接大西南，出入各大城市，每天迎来大量的人流客流。而且，西乡塘客运站预计于今年投入使用，缓解了北大客运中心的部分压力，此地段的交通顺畅指日可待。 此处的车流量大人流量大，消费的潜在顾客较大，属于休闲娱乐核心商圈，因此是一个比较合适的开店场所。 物业分析：（完成） 在火炬路与农院路交汇交汇处，商场共两层，一层卖场、二层休闲。原经营服装，现将两层共200平方米（是否过大，不太符合实际？）租赁给我们经营，一楼做大厅式的休闲馆，外加对逛街人群的卖场式销售；二楼做半封闭的包厢休闲场所，供人数较多的顾客开聚会，品尝美食等。转让费15万元，1.6万元/月（这个费用以月来算是否太高，而且我们是以学生为主的消费者）。由于我们是两层的，同比火炬路上一层的铺面的租金较低，并且二楼不但不会影响我们的销售额，更能提升我们的服务质量。 竞争对手分析：（完成） 经过我们小组队员的再三勘察，在农院路、火炬路、时代天娇、城市碧园商业广场等这几处地方，共有接近30家的饮品店，比较好的有冰神、大维、菜茶茉、大口九、茶道夫等几家，其他的规模较小，就像那种路边卖场那样的，他们针对的客户都是逛街为主的，而我们店所针对的是以享受休闲、浪漫、聚会的顾客为主，可以说跟他们没有太大的冲突。在秀灵路西一里这条路有两间咖啡店，里面装修很时尚，和我们店的风格比较像，但是他们比较偏僻，人流量也比火炬路和农院路少，消费比较高，对我们影响较小。总体上我们的店没有太大的竞争对手。 SWOT分析：（完成） 机会：大学城拥有35所大中专院校和科研院所以及医药、机电、汽修等12个实训基地的现代职业人才培养基地，带来30多万消费人群。而且该地段交通便利，旁边有广西著名的广西大学、南宁市动物园、加勒比水城使得很多其他院校的学生以及外来游客来这里参观游玩，隐性市场也非常巨大。 威胁：1、南宁市火炬-农院路口，离市中心较近，导致周末许多学生都去市中心消费娱乐；2、经过我们小组成员的探查，在附近也有接近30家的奶茶饮品店，对我们的销售额也会是一个比较大的影响；3、我们面对的客户主要是学生，学生假期较长，对我们的销售额的最大的威胁！ 优势： 我们凭借规模优势，先进的店面管理、休闲的店面装修、丰富的产品资源、集中采购和先进的服务理念，以服务带动业务发展，打造连锁品牌。 劣势：1、规模较大，导致店面管理和运营成本过高；2、产品的价格也因各种成本的增加而比一般的稍微高；3、由于产品的多样性使得产品的质量控制较难。 挑战：结合当地市场和竞争对手的分析。我们店的规模较大，需要的周转资金也较多，刚开始对于产品推广较难，所以刚开始第一季度可能要搞许多的试喝、折扣、抽奖等活动来吸引顾客，实施起来需要的人员和资金也比较多。但是我们将以我们的规模效应、优质的服务和环境、产品的多样性来吸引顾客、争取第二季度正式开始盈利！ 选址专员个人意见：同意建店 香啡屋选址报告 地区：南宁市西乡塘区 选址专员： 时间：2012年5月