2012年部分城市地产形势分析.pptVIP

上海、南京、济南、青岛 2012年房地产市场研判 近期政策概述 抑制投资投机购房需求，支持刚需购房需求，仍是调控主轴 继续严格执行并逐步完善抑制投资投机性需求的政策措施，促进房价合理回归 合理的房价应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配 北京：今年将继续遏制投资投机性购房，支持自住型、改善型购房，增加中低价位、中小套型普通住房的供给 上海：以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主 落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展 适时扩大房产税试点范围 站在维护法律严肃性角度，落实国家调控政策 芜湖出台新政，对购买中小户型，契税减免，4日后被叫停 上海房管局表示“居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，5日后即被叫停。 佛山和成都放松政策均被叫停 中央 各部委 地方政府 政策叫停 上海市场研判-政策 内环线低于330 万元/套、内环线与外环线之间的低于200万元/套、外环线以外低于160万元/套的多层及高层住宅均属于普通住宅，并可以享受税收优惠政策 房管局发布关于“成年子女购房规定”的解释, “该子女无产权住房”的正确理解则是指子女个人不单独拥有产权住房 普通住房标准上调是一种降税举措，有助于上海市内的首次购房家庭在购买住宅时享受更多的税收优惠，同时也能够激活目前成交比较冷淡的房地产市场 对于继续严格限购，对新结婚子女可以新购一套住房的解释，是对之前上海放松限购的正面回应，也宣告上海还会继续鼓励首套自住需求 调整普通住房标准 政策新解 加强限购政策，体现了上海政府对于房地产调控坚定的信心和负责任的态度，楼市政策微调不可触及底线 上海市场研判-土地 去年上海商品房土地供求比为1.13:1，相对于2010年的1：1.2，土地市场供过于求，开发商拿地意愿减弱 2012年上海拟供住宅用地1000公顷，较去年减少200公顷，其中保障房占70%，政府推地结构发生变化 本年1季度工业用地成交447公顷，占据成交量的8成，短期内工业用地将成为市场主角 持续市场调控，开发资金回笼速度降低，开发商拿地更趋谨慎，上海政府适应市场变化，主动调整供地结构，稳定房地产开发投资 上海市场研判-投资开发 年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012Q1 施工面积（万㎡） 10766 10390 9961 11295 12983 10964 新开工面积（万㎡） 2251 2586 2490 3030 3644 783 竣工面积（万㎡） 3380 2475 2104 1941 2240 428 销售面积（万㎡） 3694 2296 3372 2055 1771 316 施工面积/竣工面积 3.2 4.2 4.7 5.8 5.8 25.6 竣工面积/销售面积 0.9 1.1 0.6 0.9 1.3 1.4 上海商品房施工、竣工及销售情况 去年上海商品房施工面积与竣工面积之比为5.8，竣工面积与销售面积之比为1.3，今年1季度该比例已上升至1.4，此外，1季度商品房新开工面积同比下降20%，开工明显不足 去年上海房地产投资增速放缓。但房地产开发投资占固定资产投资比例仍高于40%，而国外经验该比值的合理区间为20-25%，即使考虑我国国情的特殊因素，但该比例仍偏高 商品房去化速度降低，存量压力加大，开发商开工意愿不强，市场需要以量换取发展空间 今年1季度受到存款准备金率下调、首套房贷款利率打折、普通住房标准的放宽以及打折促销等因素影响，市场出现一波“小阳春”，高端楼盘亦有所表现，但刚需拉动仍将为本年度的市场主力 自去年执行“限购令”以来，商品住宅成交量逐季走低，今年1季度下降幅度有所缓和，但后期市场的焦点仍在价格方面 上海市场研判-住宅 没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，“小阳春”效应能否持续仍在价格 上海市场研判-存量 截止今年3月底，上海商品住宅可售余量961万平米，环比上涨了2.7%。其中，外环外可售余量达674万平米，环比上涨2.69%。市场整体去化压力仍然较大，但重点在远郊区域 上海市场研判-总结 自“限购令”执行以来，上海房地产投资增幅、土地成交面积、商品房成交面积及成交均价均呈现下调，行业随之调整开发节奏，区域房地产市场已进入深度调整阶段 政府供地结构发生改变，保障房用地与工业用地将是年内土地供求的主力 今年3月“小阳春”行情中，中高端别墅项目亦通过“以价换量”方式来迅速回笼资金，以时间换取空间成为行业共识 目前上海各项政策的刺激重点在于激发刚需（包括保障性住房），因此，短期内上海市场以满足刚需为主 区域市场存量仍居高不下，短期内市场压力依然存在，远郊区域市场压力尤其突出 南京市场研判-土地 去年南京商品房用地成交468万平米，较2010年下降10%，近一年来土地底价成交已