第六章房屋建筑物与在建工程的评估.pptVIP

在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算公式如下：（P144） （折旧后收益） 其中：B——建筑物的收益价格； A——建筑物及其基地所产生的纯收益； L——土地价格； ——土地的还原利率； ——建筑物的还原利率。 [ 1— ] 1+ ∧n 1 例题：P145 某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积1万平方米，建筑总面积60000平方米。建筑物为钢筋混凝土结构，地上层高12层。自1999年1月1日，土地使用年限为50年，用其他方法评估的土地使用权价格为2000元/平方米。评估基准日为2008年12月21日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值： 大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70％，即42000平方米，其余部分为建筑墙体、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算，每平方米为80元。根据资料统计，常年平均空房率为15％。大厦总造价为7500万元，设备与家具总投资为600万，可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限，按50年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高，不计建筑物残值，设备与家具净残值率为5％，经营期间，每月的经营性支出为12万元，房产税按建筑物造价的70％计征，税率为每月0.5％。其他税率按每月总收入的8％交纳，所得税按25％计征。假设建筑物适用的还原利率为12％，土地适用的还原利率为10％。 该建筑物价格的评估过程如下： （1）计算总收入 年总收入＝42000×（1－15％）×80×12元）＝3427.2（万元） （2）计算年总费用 家具设备年折旧费＝[600×（1－5％）]/10＝57（万元） 年经常性支出＝12×12＝144（万元） 年房产税＝7500×70％×0.5％×12＝315（万元） 年其他税费＝42000×（1－15％）×80×8％×12 ＝274.176（万元） 年总费用＝①＋②＋③＋④＝790.176（万元） （3）计算年纯收益 年纯收益＝（年总收益－年总费用）×（1－所得税税率） ＝（3427.2－790.176）×（1－25％） ＝2637.024×0.75 1977.768（万元） （4）计算土地年纯收益 土地年纯收益＝2000×10000×10％＝200（万元） （5）计算建筑物年纯收益（折旧前） 建筑物年纯收益＝1977.768－200＝1777.768（万元） （6）计算大厦的评估值 因该大厦的土地使用年限只有50年，自1999年1月1日算起至评估日已有10年，故剩余有效期为40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用权年限，故折旧年限只能以土地使用权年限为准，折旧率d 1/40＝2.5%，在折现率为12％的情况下，建筑物的评估值为：（计算过程简略） ＝10833.28（万元） 该建筑物在2008年12月31日的评估值为10833.28万元。 六、建筑物评估的市场法 与土地使用权的市场法基本相同 （一）市场房价对照法 关键在准确获取与待评估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格 （二）单位造价调整法 第三节 在建工程评估 一、在建工程及特点 在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽已完工但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有许多特点： （一）在建工程资产种类多，情况复杂。 （二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。 （三）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量较难一致。 （四）在建工程的建设周期长短差别较大。 二、在建工程评估所需资料 第一，在建工程的详细资料； 第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预算书，施工合同等 第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费用及其他费用等数据资料。 三、在建工程的评估方法 在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。 （一）重置成本法评估在建工程： 思路与评估固定资产相同：固定资产（建筑物）的重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。 因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可