第04章_物业管理法规概论.pptVIP

1999年2月13日重庆市政府发布了自同年4月1日起施行的《重庆市物业管理办法》，２００２年９月２５日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过了《重庆市物业管理条例》，该条例从业主、物业管理企业、物业管理服务、前期物业管理、物业管理涉及各方的法律责任等多个方面做了规定。 此外，广东、江苏、江西、西安、天津等省市也相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。 （一）《城市异产毗连房屋管理规定》（1989） 1989年11月，建设部颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，对加强结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋进行管理，明确管理、修缮责任，维护范围所有者和使用者的合法权益造就了法律依据框架。 （二）《城市房屋修缮管理规定》的颁布（1991） 1991年6月24日经建设部第五次部常务会议通过并公开发布了第11号《城市房屋修缮管理规定》，该规定为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能而制定，自1991年8月1日起施行。 该规定较为详细地明确规定了房屋修缮管理机构的职责、责任、房屋修缮计划管理、房屋修缮资金管理、房屋修缮质量管理、房屋修缮定额管理、 房屋修缮企事业单位管理及其法律责任等事项。 （三）《房屋接管验收标准》(1991) 为明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，监督政府房屋管理部门对建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收，以确保房屋的住用安全和正常的使用功能，建设部于1991年2月4日发布了《房屋接管验收标准》，自1991年7月1日实施。 （四）《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(1992) 1992年，建设部为了配合住房分配货币化，解决公有住宅销售后存在的维修养护纠纷与疑义，制定了针对公有住宅售后维修养护管理的暂行办法，为明确公有住宅售后的维修责任，保障房屋住用安全以及保值、增值奠定了法律基础。 （五）《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993) 为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，建设部于1993年制定并发布了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，该办法自1993年12月1日起施行。 该办法具体规定了住宅小区竣工综合验收必须符合的要求、申请住宅小区竣工综合验收应当提交的文件以及住宅小区竣工综合验收遵循的程序等相关问题。 （六）《城市房屋租赁管理办法》(1993) 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年5月9日建设部发布了《城市房屋租赁管理办法》，该办法自1995年6月1日起施行。 该办法较详细地规定了租赁合同应当具备的条款、房屋租赁登记备案制度、房屋租赁当事人享有的权利和承担的义务、房屋转租以及当事人的法律责任等相关内容。 物业管理公司与业主之间到底是什么关系?这是正确处理小区内各种问题的一个基本出发点。 目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深层原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方之间的关系造成的。 第一，在法律上，双方是平等的民事主体关系，没有谁领导谁，谁管理谁的问题 产权人和使用人通过业主管理委员会在市场上选聘物业管理企业，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。因而物业管理公司与房屋产权人和使用人的关系是合同法律关系中的一种。双方通过双向选择并签订合同，这本身就说明了业主和物业管理公司是平等的民事主体关系。 第二，在经济上，双方是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务的关系，通过物业管理委托合同，双方确立起各自的权利、义务与责任 实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业管理公司。由于房屋产权属业主所有(产权多元化)，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托(聘用)，代表业主并运用经济手段经营管理物业。物业管理公司与业主之间是服务与被服务的关系，物业管理公司的管理服务行为是企业行为，是有偿的，业主要为占有和消费物业管理公司提供的管理服务支付一定的费用。 第三，物业管理过程中，业主应处于主导地位，物业管理公司应处于被动地位 业主作为物业的所有权人，也是物业管理的权利主体。业主以业主管理委员会为权力核心，由业主管理委员会代表全体业主与物业管理企业签订合同。在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。业主是“主人”，物业管理者是“管家”。业主属于买方即