思源天津天津湾都市综合体项目2008年营销推广方案6.ppt免费

写字楼物业---中环OFFICE 住宅物业---B3住宅 商业物业---A2 原建筑东西向长72.13米,南北向长134.08米，总高度19.65米，与新建1号楼间距为14.82米 原建筑面积为26835 m2，共三层，且每层局部均设有夹层 现主体内部设备搬迁已完成，门窗以及内部非承重墙已拆除。 计划08.5月进行外部施工，09.4月完工。 08年度A2招商与销售同步进行 考虑整体对外租售 可销售面积32000 m2，预估售价1.5亿元 以下数据产生于我们对来电来访客户的点对点访谈调查。 通过调查表、调查记录客户信息和诸多需求情况，并对其进行日、周、月的整理和分析，从而形成以下分析结果。 格调竹境优劣分析 优势 项目主打人文概念——“当代原创中式高层建筑”，从建筑风格、园林景观等方面力图跳出同类项目的包围，寻求差异化竞争 临近津塘路、轻轨、中环中山门桥、快速昆仑桥，交通便利 市场、学校（45中）、医院（三中心医院）等配套设施较完善 项目的90㎡以下户型占70%，对于降低购买门槛，加快消化速度有利 “泰达”品牌以及“格调”品牌近几年来塑造的良好形象将会在营销中有一定的品牌号召力 劣势 河东区域形象有待提高 周边居住环境较差，不利于提升形象 位于西侧的部分18层楼座朝向较差，点式高层遮挡严重 目前，咨询客户主要以周边及河东地缘性客户和经常往返于滨海—市区的客户为主，尚未构成对其他区域的辐射。 地理位置：河东区月牙河南路与昆仑 桥交汇处向南300米 占地面积：62700㎡ 建筑面积：157000㎡ 容积率：2.5 绿化率：?45% 面市时间：2008.2 融科金月湾 融科金月湾基本情况 毛坯交房 户型分布： 一室：70㎡左右 二室：80—100㎡ 三室：120—130㎡ 共1500套 建筑类型：2栋24层板式高层 3栋26层板式高层 3栋28层板式高层 2栋30层板式高层 2009年底入住 融科金月湾产品情况 目前外展场刚刚落成，尚无宣传物料，预计2008年下半年开盘 预计开盘均价为8500元/平方米 目前尚未动工（） 融科金月湾营销进度 融科金月湾优劣分析 优势 建面达到15万平米，属于规模较大的楼盘，整体效果好 百分之四十五的绿化率，居住环境舒适 东南侧紧邻月牙河，有利于提升项目价值 户型设计相对合理，且户型设计面积相对较小，容易被市场接受 劣势 项目虽然临近快速昆仑桥及津塘路，但外部交通组织单一，可达性较 位于河东区，区域形象较差 周边购物、商业等配套设施不是十分成熟 河东区人文环境较差 市场层面： 项目所处竞争区域在售住宅项目的产品形式以小高层或者高层板楼为主； 项目所处竞争区域商品住宅价格主要集中在9000-12000元/平米左右； 项目所处竞争区域主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在80～100 平米左右，三居面积集中120～150平米左右； 项目所处竞争区域在售项目的客户主要集中在本区域 营销层面： 区域竞争将成为几个品牌大盘为主的竞争态势； 区域项目在客户来源上趋于单一，如何使本案能够吸引更多的外围客户是营销中的关键点 竞争格局分析 我们面临的市场环境 我们面对的客户特征 我们面临的营销问题 解决问题的营销策略 具体执行的推广策略 具体执行的销售策略 CONTENTS 数据来源说明 目标客群居住区域 数据反映，前一阶段积累的客户中，较大比例来自河东、河西这两个项目地缘区。来电客户中，来自河东、河西的比例各占57%和21%；在来访客户中，比例为59%和24%。可以从一个侧面看出，目前项目的主要客群集中在这两个区，意向客户数量和质量都有待利用下一阶段的营销推广工作进一步的提升。 目标客群意向户型 数据反映，目前客户需求量较大的户型是2居，占到了总来电来访量的50%左右，并且对于面积较小的3居也同样有30%左右的需求量。主要由于，目前积累的客户中以改善居所和3代居住的为主，他们的需求更加实际，符合自己的经济承受能力。 目标客群面积需求 截至到目前，来电来访客户中，对于90—110平米和120—130平米面积区间的户型关注度较高，尤其是80--120平米左右的户型，占到了来电量的61%和来访量的85%。这与目前所积累的客户自身特质和购房目的所决定的。 目标客群关注点 目前，客户的主要关注点非常集中，价格、户型、景观的关注比例都非常高，尤其是客户普遍对于户型和价格敏感度较高，从一个侧面也