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房地产不同促销手段的纳税争议化解 一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题 31号文：第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 土地增值税条例第五条：　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 实践中： 以收款（经济利益）和发票孰高原则确认收入。 二、房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化，如何应对最佳？ 国税函[2008]875号企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： 将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 1、买房赠家电处理 房地产企业买房赠家电帐务处理： 赠送时： 借：销售费用—业务宣传费用 贷：库存商品 或还是： 借：开发间接费--其它 货：库存商品 符合会计制度，买一赠一不用缴纳增值税。 2、 “买一赠一”在营业税上的运用 【案例】买房子送阁楼是否组合销售？营业税。 买房送冰箱彩电是否是组合销售？增值税。 买房子送装修，为何开发商乐于精装修？ 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号第四条： 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 如果是房地产开发企业，房地产开发成本还可以加扣20%。 ●宝山别墅购138平方米送200平米 暂行办法税额计算公式： 年应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率, ■本市居民家庭定义为夫妻双方+未成年子女； 起征点为人均60平方米 ■按年征，不足1年按月计算； ■新买房要提供家庭成员是否有房材料，买卖房要有税务机关出具的文书 假定确定这个价格是每平方米2万元,70平米是140万,那么140万是你的税基。税基乘以税率,假定这个房子是属于一般的,没有超过二倍以上的住宅的话,税率乘以0.4%。然后暂时按70%计算 3，●关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 财税[2011]50号 一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税： 【1】.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务； 【2】.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等； 【3】.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。 企业向个人赠送礼品，取得下列所得应依法缴纳个人所得税： 【1】、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 【2】、企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 【3】、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 三、企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。 四、本通知自发布之日起执行。《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57号）、《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函[2002]629号）第二条同时废止。 财政部 国家税务总局 二○一一年六月九日 4，●委托外单位印刷宣传资料并用于对外发放推广，是否缴纳增值税？ 发布日期：2009年12月25日 《增值税暂行条例实施细则》　　“第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。” 根据上述规定，企业将宣传资料赠与他人，要按视同销售缴纳增值税。 国家税务总局 2009/12/25 5，●买房送汽车如何处理？ 【1】，以个人名义送车。 【2】，购入时计入库存商品，赠送时视同销售缴纳增值税。 【3】，购入时计销售费用—业务宣传费。 【4】，将购房者交的购房款分为房款和车款，分别开发票。 【5】，买房都送汽车，前十个交款的送汽车，摇号送汽车，个人所得税税负不同。 6，无偿赠送（有奖销售、卖方赠送地下室等） 企业做账：（假设汽车购进价格为10万元） 借：银行存款 100万元 贷：主营业务收入 –开发产品 90万 主营业务收入—汽车 10万 借：主营业务成本 80万 贷：库存商品-汽车 80万 贷：开发产品 70万 填表：不存在税收同会计的差