设备运行维修手册(综).doc

设备运行维修手册 2012年7月  编制说明 本工作手册编制的目的是为了保证公司所管物业的设备运行检修、综合维修的服务质量，是ISO9002质量体系标准中有关要素中“过程控制”和“设备管理”程序文件的具体作业指导文件，属支持性文件。 本手册中主要说明工程部和有关作业部门的工作范围、各专业的分工界面、各主管和运行维修人员的岗位职责、各岗位工作标准、设备运行检修规程规范、综合维修操作方法以及有关管理规定。 由于各管理中心部门经理职能分工存在差异，本手册中没有涉及部门经理的职责及工作标准，有关内容按各管理中心管理制度汇编中相应规定执行。由于时间关系，白广路物业管理中心所辖南调度楼机电设备运行规程规范没有纳入本手册，暂按原国调中心管理处编制的《电气运行规程》、《通风系统运行规程》、《冷水机组运行规程》、《供水、消防系统运行规程》、《UPS运行规程》、《火灾报警及自动灭火运行规程》执行。住宅物业管理中心和府佑街物业管理中心的设备运行、检修及管理根据所管设备的类型参照北京国土资源和房屋管理局最新出版的《房屋设备管理手册》及本手册中相应设备的运行检修规范执行。 岗位职责、专业分工及工作标准 工程部主管岗位职责 一、设备、电气及弱电 1.在部门经理的领导下确保所管辖范围内系统、设备的安全、正常运行。 2.根据运行检修实际经验，对系统、运行、检修及保养规程规范适时进行修订、完善。 3.组织运行、检修人员学习各系统设备运行、检修及保养规程规范及国家颁布的有关安全生产的规程规定。 4.负责运行、检修人员的现场操作和技术指导。 5.负责各系统、设备运行、检修及保养工作的组织、安排，合理安排运行维修人员正常工作时间及加班时间。月初提交运行人员值班表，月末提交运行人员考勤及加班、夜班统计表。 6.负责监督、检查值班制度、交接班制度、设备巡检度及机房管理等项制度的执行情况及设备保养计划落实情况，并将存在问题及时向部门经理反映。 7.接前台分发的报修单或报修电话后及时安排检修工作，如不能及时修复，需及时向前台说明情况。 8.对系统、设备故障及事故须及时进行调查分析，提交故障、事故分析报告。 9.全面掌握和细致了解系统、设备运行状况，及时发现问题并提出解决方案。 10.编制各系统、设备维修月、季、年度保养计划。 11.编制劳保用品、维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品的采购月计划。 12.对维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品进行妥善管理，统计并提交季度、年度设备维修消耗费用。 13.掌握紧急事件处理程序，遇紧急事件时应协同其他部门共同处理 14.负责整理、保存设备运行记录、检修记录、事故记录以及相关设备、技术资料。 15.负责本岗位运行人员日常工作的考核。 16.季度、年度末向部门经理提交工作报告。 17.每日向部门经理提交工作日报表。 18.向部门经理负责，接受部门经理的监督和检查。 二、综合维修 1.在部门经理的领导下确保所管辖范围内设备、设施修缮及时、状态完好。 2.根据维修工作的经验，对各类设备、设施维修操作规程适时进行修订、完善。 3.组织维修人员学习各类设备、设施维修操作规程及国家颁布的有关安全生产的规程规定。 4.合理安排维修人员日常巡检时间，及时安排客户/住户的报修。 5.月末提交维修人员考勤及加班统计表。 6.负责监督、检查值班制度、巡检制度及维修服务工作的落实和服务质量，并将存在问题及时向部门经理反映。 7.编制劳保用品、维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品的采购月计划。 8.对维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品进行妥善管理，统计并提交季度、年度设备维修消耗费用。 9.掌握紧急事件处理程序，遇紧急事件时应协同其他部门共同处理。 10.负责本岗位运行人员日常工作的考核。 11季度、年度末向部门经理提交工作报告。 12.每日向部门经理提交工作日报表。 13.向部门经理负责，接受部门经理的监督和检查。 各专业分工 一、设备主管负责的系统设备 1.制冷系统 2.空调系统 3.供暖系统 4.给排水系统设备(给水包括生活水、消防水) 5.通风系统 二、电气主管负责的系统设备 1.变配电系统(包括计算机监控系统) 2.照明系统 3.动力系统 4.UPS电源系统 三、弱电主管负责的系统设备 1.消防报警系统 2.气体灭火系统 3.紧急广播系统 4.保安监控系统 5.车库管理系统 6.楼宇自控系统 7.电视接收系统 四、综合维修主管负责的设备、设施 1.照明灯具(包括应急照明灯具)、开关面板、电源插座 2.给水系统(包括消防给水)支管及末端设备(包括水龙头、阀门及喷洒头等) 3.卫