黄家湖新农村示范片和谐园项目开投资可行性研究报告.docVIP

PAGE 一、项目简介 1、项目背景 为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村的宏伟目标，加快农村经济和社会发展，市委市政府站在战略高度规划了资阳区长春镇黄家湖社会主义新农村示范片建设。根据分步实施规划，在碑石仑村获批了140亩土地的住宅建设开发。 2、项目概况 该项目位于益阳市资阳区长春镇北部，属长春镇镇区建设发展区域，北临黄家湖与沅江市遥遥相望，距益阳市中心城区7.5公里。该地段环境优美、空气新鲜。项目右邻福林花园度假村，左邻湖乡情生态农业科技示范园。该地块拟规划建设高品质住宅，主要面向有“别院”需求的客户。 二、项目建设的意义及必要性 1、新农村建设配套的需要 贯彻十六届五中全会提出的社会主义新农村建设的要求，加快农村经济和社会发展。合理引导城乡人们互动，取长补短，缩小城乡差距，这样既可以合理利用资源，也能带动和刺激农村的经济。 2、城市居民享受自然的需要 在喧嚣的闹市中生活时间长了，也想到一个可以让身心放松，可以调整心态的原生态环境中享受生活、享受大自然的美。 3、城乡共同发展的需要 为落实科学发展观，促进城乡统筹，在工业化达到相当程度的今天，工业反哺农业、城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展。 4、当前扩大内需、刺激经济的需要 该项目的建设可以在遭遇经济危机后，扩大内需，促进经济的发展。 三、初步市场分析 1、市场供需预测 按照益阳市规划，至2010年，益阳市区增加人口约11.92万人，年均增幅约2.93%。以2004年人均居住面积30.5平方米计算，可计算出2007年至2010年各年新增城市人口产生的市场容量见下表。 2007年－2010年各年新增城市人口产生的住宅需求量 年　份 城区累积新增人口 （万人） 城区新增人口 （万人） 新增住宅需求量 （万平方米） 2007 5.70 1.95 59.46 2008 7.71 2.01 61.30 2009 9.79 2.08 63.44 2010 11.92 2.13 64.97 年均 2.04 62.30 合计 8.17 249.17 随着生活水平的提高，部分成功人士积累了一定的财富，对居住环境提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。根据对益阳市区高品质住宅区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。 我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅的目的，一则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份；二则为自己安排一处便于日常工作的“别院”。 他们对住宅的选择比较挑剔，相对而言，对房产的价格并不是特别在意。 2、同品质楼盘竞争对手分析 楼盘名称：精锐国际新城 主要户型：两户一栋、 四户 一栋、六户联排别墅 绿化率：60% 环境受破坏程度较小；临近益阳北站，有26路、13路公交车经过，交通较便捷 楼盘名称：丽景雅苑 主要户型：独栋别墅、山地别墅 绿化率：41.5% 北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施；环境优雅。离中心城区有段距离，出行不便 楼盘名称：梓山湖新城 主要户型：独栋别墅、联排别墅 绿化率：40% 位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广场，处在中心城区。尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位 竞争对手价格情况： 项目名称 梓山湖新城 丽景雅苑 精锐国际新城 独栋别墅均价 6000~6500元/m2 3500元/m2 3000元/m2 联排别墅均价 4000~4500元/m2 / 2700元/m2 四、项目定位 1、开发理念与思想 回归自然、劳动休闲、享受湖光山色、创导健康美好生活。 2、目标客户定位 2.1第一类客户群 在市区已拥有第一套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。 2.2第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。 2.3第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。 2.4第四类客户群 高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。 3、项目SWOT分析 3.1优势 3.1.1环境优雅 这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之一。水面近3万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾、鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有“天然氧吧”之誉。 这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地、三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流传着金竹咀出天子、七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家、教授赞誉为“江南水乡、湖南画乡”。同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓、舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。 3.1.2交通便利 距中心城区7.5公里，有环湖公路和香摇公里与益沅一级公路相连。 3.1.3基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市第一批社会主义新